SINTESI
La Corte d’Appello Inglese ha fornito un utile orientamento per i proprietari privati che vogliono impedire ai vicini di casa di acquisire servitù di passaggio sul proprio territorio, o altri diritti. È ben noto che l’esercizio prolungato di un diritto, di solito per un periodo minimo di 20 anni, può comportare il riconoscimento di tale diritto in favore di colui che lo esercita. Tuttavia, nel caso in questione, la presenza del cartello “proprietà privata” ha consentito al proprietario di un parcheggio di opporsi e far valere la titolarità del proprio diritto, impedendo ad altri soggetti di acquisire il diritto di parcheggiare sul proprio territorio. Per il proprietario del parcheggio non è stato necessario adire le vie legali per impedire che i diritti venissero acquisiti da altri soggetti.
I FATTI
Oggetto della controversia era un parcheggio di proprietà del “Conservative Club Association”. Il parcheggio è stato acquistato dal Club nel 2010 dai convenuti, i quali successivamente ne hanno impedito l’accesso nel 2012.
Prima che tale accesso venisse bloccato, un ristorante adiacente al parcheggio (fish and chips), insieme ai suoi vari fornitori e clienti, aveva usufruito regolarmente del parcheggio fin da quando il locale aveva aperto nel 1987. L’utilizzo del parcheggio non aveva interferito con le operazioni del Club, ma il gestore aveva sentito l’esigenza di rivendicare il diritto di proprietà sul parcheggio del Club, e ricordare che coloro che non erano soci del club, non erano autorizzati a parcheggiare. Fino al 2007, c’erano divieti chiaramente visibili nel parcheggio dai quali risultava che la proprietà era privata e che l’utilizzo era consentito ai soli clienti abituali del club.
In appello, la questione era se i cartelli erano sufficienti ad impedire che il ricorrente, ossia il proprietario del ristorante, acquisisse il diritto di utilizzare il parcheggio per le proprie attività, o se il proprietario del parcheggio avesse acconsentito a tale utilizzo e avesse permesso al proprietario del ristorante di acquisire tale diritto, nonostante la presenza dei cartelli.
Il RICORSO DEL PROPRIETARIO DEL RISTORANTE
Il proprietario del ristorante ha affermato di aver acquisito il diritto di usufruire del parcheggio per intervenuta prescrizione. Per acquisire la titolarità del diritto, deve dimostrare di aver utilizzato il parcheggio ” per 20 anni a pieno diritto, ossia senza forza, senza segretezza e senza permesso.
L’utilizzo del parcheggio era noto ed è avvenuto senza alcuna autorizzazione, dunque la domanda è se l’uso è avvenuto ” senza forza “. In questo contesto, ” senza forza” viene intesa nel senso più letterale del termine ” senza violenza “e significa anche che l’uso non è stata contestato o messo in discussione.
Il proprietario del ristorante ha affermato che l’utilizzo del parcheggio non è stato sufficientemente contestato in modo proporzionato, ripetuto e continuo. Egli ha affermato che, se i cartelli sono stati ignorati, come è avvenuto in questo caso, spettava al proprietario privato adottare ulteriori misure, come ad esempio scrivere parole forti in una lettera o di iniziare un procedimento legale.
GIUDIZIO
La Corte ha accolto il ricorso in favore del proprietario del parcheggio e ha condiviso la premessa che l’obiezione del proprietario privato a qualsiasi utilizzo del suo territorio deve essere chiaro. Tuttavia, la Corte ha sostenuto che i cartelli erano chiari e hanno confermato che il proprietario del ristorante non ha mai usufruito del parcheggio “di diritto”.
La Corte ha rilevato che l’installazione e la manutenzione di un apposito cartello rappresenta uno strumento pacifico e poco costoso per rendere chiaro che la proprietà è privata e non può essere violata da altri soggetti. Coloro che hanno ignorato volontariamente tale cartello non possono acquisire nessun diritto sul territorio.
I COMMENTI
Questa decisione serve a chiarire cosa devono fare i proprietari privati per fare in modo che altri soggetti non acquisiscano diritti sul proprio terreno per intervenuta prescrizione. È una buona notizia per i proprietari privati, i quali sono messi nelle condizioni di evitare costosi procedimenti legali e stressanti attraverso un attento utilizzo dei cartelli. Tuttavia, laddove venissero commesse o minacciate gravi violazioni del diritto di proprietà, i proprietari privati possono ancora chiedere una consulenza legale per garantire che i loro diritti vengano tutelati. Ogni caso sarà diverso, ma in molti casi sarà preferibile impedire qualsiasi violazione per lunghi periodi di tempo, a condizione che ogni azione intrapresa sia proporzionata. Allo stesso modo, non tutto è perduto per coloro che cercano di acquisire diritti attraverso la prescrizione e anche queste persone possono chiedere una consulenza legale, poiché i fatti potrebbero non essere sempre così chiari come in questo caso.
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