Francia: Investimento immobiliare

Gli investimenti immobiliari vengono generalmente effettuati tramite SPV (Special Purpose Vehicle), e cioe’ societa’ francesi appositamente cosituite a tal fine, società di investimento immobiliare quotate (SIIC) o OPCI (Organismi di investimento collettivo immobiliare – Organisme de Placement Collectif Immobilier).

Le prime, ovvero le societa’ veicolo, possono essere veicoli fiscali soggetti all’imposta sulle società o veicoli fiscali trasparenti, nel qual caso gli utili sono determinati a livello aziendale ma saranno tassati gli azionisti.

Il regime SIIC, ovvero le societa’ di investimento immobiliare quotate, si applica alle società di investimento immobiliare che:

1. hanno un capitale sociale minimo di 15 milioni di Euro;
2. sono quotati sul mercato regolamentato francese;
3. detengono una partecipazione flottante minima del 15% alla data di elezione per il regime SIIC (le partecipazioni flottanti sono quelle detenute direttamente o indirettamente da persone fisiche o giuridiche inferiori al 2% del capitale azionario e dei diritti di voto totali); e
4. non hanno più del 60% del capitale azionario o dei diritti di voto detenuti direttamente o indirettamente da un azionista (o da diversi azionisti in una situazione di controllo congiunto), a meno che gli azionisti non siano anche società qualificate SIIC.

Il regime SIIC (sociétés d’investissement immobilier cotées) si applica anche alle sue filiali soggette all’imposta sulle società che sono detenute, direttamente o indirettamente, dal SIIC almeno per il 95% e hanno lo stesso scopo aziendale.

Il regime SIIC prevede un’esenzione totale ai fini dell’imposta sulle società sugli utili derivanti da investimenti immobiliari (affitti e plusvalenze), a condizione che siano rispettati determinati obblighi di distribuzione (95% degli affitti netti, 60% delle plusvalenze e 100 per centesimo dei dividendi ricevuti dalle filiali).

L’imposta viene quindi trasferita agli investitori, che sono soggetti all’imposta francese sulle persone fisiche o sulle società se sono residenti in Francia (in questo caso, la distribuzione non può beneficiare del regime sussidiario della capogruppo se gli importi distribuiti corrispondono a profitti esenti da imposta), o ritenuta alla fonte francese se risiedono all’estero.

Le distribuzioni pagate con utili esenti da imposta sono soggette a un prelievo del 20% se sono pagate agli azionisti che detengono, direttamente o indirettamente, oltre il 10% dei diritti sui dividendi al momento della distribuzione e che non sono soggetti all’imposta sulle società francese o ad un’imposta equivalente, pari ad almeno un terzo dell’imposta sulle società francese sulle distribuzioni ricevute.

Tale prelievo non è pagabile quando gli utili esenti da imposta sono pagati a enti che hanno l’obbligo di distribuire il 100% dei dividendi ricevuti (ad esempio, SIIC e OPCI francesi ed equivalenti esteri), dove gli azionisti di tali enti che detengono, direttamente o indirettamente, oltre il 10% dei diritti sui dividendi sono soggetti all’imposta sulle società francesi o ad un’imposta equivalente pari ad almeno un terzo dell’imposta sulle società francesi sulle distribuzioni ricevute.

Il contributo del 3% sui dividendi è stato ridotto con effetto retroattivo dalla Corte Costituzionale francese il 6 ottobre 2017, ed è stato quindi abolito dal disegno di legge finanziaria del 2018.

Le società che scelgono il regime SIIC hanno il diritto di aumentare la base imponibile delle loro attività a un costo fiscale ridotto (aliquota dell’imposta sulle società del 19% anziché 33,33%), pagabile in quattro anni.

Gli OPCI (organismes de placement collectif en immobilier) sono totalmente esenti dall’imposta sulle società, ma sono soggetti a obblighi di distribuzione (85% degli affitti netti, 50% delle plusvalenze e 100% dei dividendi percepiti da filiali esenti dall’imposta sulle società sulle loro attività immobiliari).

Il loro scopo commerciale principale deve essere l’investimento diretto o indiretto in beni immobili, al fine di svolgere attività di locazione.

Le filiali OPCI soggette all’imposta sulle società possono scegliere il regime SIIC sopra descritto se sono detenute, direttamente o indirettamente, dall’OPCI almeno per il 95% e hanno lo stesso scopo aziendale.

Gli investimenti esteri in Francia sono soggetti agli obblighi di dichiarazione alle autorità francesi, se sono soddisfatte determinate condizioni.

Come regola generale, gli investimenti esteri diretti sono soggetti a dichiarazioni obbligatorie a fini statistici o amministrativi alla banca centrale francese o il Ministero dell’economia francese (o entrambi); tuttavia, possono essere applicate esenzioni da tali dichiarazioni.

Per questo motivo, l’attuazione di eventuali obblighi di dichiarazione deve essere rivista caso per caso.

La violazione di tali obblighi di dichiarazione è soggetta a sanzioni penali (inclusa la reclusione).

In via eccezionale, alcuni investimenti immobiliari elencati per decreto sono soggetti ad autorizzazioni amministrative preventive.

Anche il trasferimento o l’acquisizione diretta di immobili, l’acquisizione o l’acquisto di una partecipazione in fondi immobiliari francesi (OPCI) o in qualsiasi società veicolo per scopi speciali (SPV) effettuati da investitori stranieri, possono essere soggetti a dichiarazione obbligatoria.

Ad esempio, la dichiarazione amministrativa non è richiesta per gli investimenti in società immobiliari a meno che non svolgano un’attività di costruzione o sviluppo; invece è richiesta una dichiarazione statistica per investimenti in società immobiliari o beni immobili per un valore superiore a 15 milioni di euro.

Dal punto di vista fiscale, le persone giuridiche straniere (ma non le persone fisiche) che detengono, (direttamente o indirettamente) immobili situati in Francia, devono pagare un’imposta annuale pari al 3% del loro valore equo di mercato.

Tali soggetti possono tuttavia essere esenti da tale imposta ottemperando ad alcuni obblighi di deposito richiesti dalle autorità fiscali francesi.

Sono esenti automaticamente da questa imposta:

1. organizzazioni internazionali, stati sovrani o le loro istituzioni, compresi soggetti giuridici, organismi, trust o istituzioni equivalenti da questi controllate e in cui detengono la maggioranza;
2. enti le cui attività francesi non comprendono principalmente immobili;
3. enti le cui azioni sono scambiate in modo regolare nel mercato regolamentato;
4. enti con sede legale in Francia, in uno Stato membro dell’UE o in un paese o territorio che ha concluso un accordo fiscale reciproco o di mutua assistenza con la Francia e che:

• detengono una quota di immobili situati in Francia che rappresentano meno di € 100.000 o il 5% del valore di mercato dell’immobile;
• sono costituiti per gestire fondi di pensione (comprese le società di persone), o come enti di beneficenza di pubblica utilità riconosciuta, o senza scopo di lucro, se la loro attività o finanziamento giustifica la proprietà dei beni o dei diritti immobiliari; o
• sono costituiti come OPCI o un ente con struttura simile soggetto alla normativa del paese in cui sono state costituite.

Ai sensi del decreto n. 2017-932 del 10 maggio 2017, le transazioni soggette all’obbligo di una precedente dichiarazione con il Ministero dell’economia francese sono ora esentate.