Un secondo caso conferma che un proprietario di immobile, che non fornisce un certificato di sicurezza del gas prima dell’inizio della locazione residenziale, non può in seguito terminare la locazione facendo ricorso all’avviso previsto nella Sezione 21. Si tratta, in questo caso, dell’avviso che il padrone di casa deve dare all’inquilino per riprendere possesso di una proprietà locata senza fornire una ragione per giustificare la volontà di riprenderne possesso.
La Gas Safety (Installation and Use) Regulations 1998 (Normativa sulla sicurezza del gas (installazione ed uso del 1998) obbliga i proprietari a fornire una copia dell’ultimo certificato di sicurezza del gas al nuovo inquilino “prima che questo occupi i locali” ed a fornire agli inquilini esistenti, una copia del certificato di sicurezza del gas prodotto dopo ogni controllo annuale, entro 28 giorni dalla data del controllo.
Nel caso di Caridon Property Ltd v Shooltz, del febbraio dell’anno scorso, il giudice Luba QCheld affermava che lo scopo del Regolamento era sia quello di garantire che i proprietari assolvessero i loro obblighi in relazione al controllo ed alla manutenzione delle forniture di gas e delle canne fumarie, sia quello di fornire agli inquilini una garanzia che ciò fosse stato fatto.
È importante sottolineare come questo giudizio abbia stabilito che i proprietari non sono in grado di rescindere una locazione assicurata (assured shorthold tenancy – AST), notificando un avviso ai sensi della sezione 21 dell’Housing Act 1988 se non hanno fornito all’affittuario una copia del certificato del gas prima dell’inizio del contratto di locazione. Una volta che la locazione è iniziata, è troppo tardi per farlo. Anche se i proprietari possono ancora porre fine all’affitto trasmettendo la notifica ai sensi della sezione 8 della Legge del 1988, questo di solito richiede che vi siano alcune infrazioni da parte dell’inquilino, e potrebbe non essercene. Ciò significa che i proprietari che non forniscono il certificato di sicurezza del gas prima dell’inizio della locazione, possono essere impossibilitati a recuperare il possesso della loro proprietà per un tempo indefinito.
Trattandosi di un caso giudiziario di contea, la decisione di Caridon non è vincolante per altri tribunali. Tuttavia, il medesimo esito si è avuto in un altro caso giudiziario della contea, Trecarrell House Ltd vs Rouncefield (13 febbraio 2019). Il caso non è ancora stato pubblicato, ma è citato in un articolo sul sito di Nearly Legal.
Il fatto
L’inquilino occupava un appartamento residenziale con un contratto di AST, concesso il 20 febbraio 2017. Il proprietario tentava lo sfratto servendosi di un avviso ai sensi della sezione 21, il 1 ° maggio 2018. Il proprietario non aveva fornito o esibito un certificato di sicurezza del gas prima dell’inizio della locazione, sebbene ne avesse fornito uno prima della notifica dell’avviso di cui alla sezione 21.
Come nel caso Caridon, la questione era se l’avviso della sezione 21 potesse essere invocato data la mancata osservanza del Regolamento da parte del proprietario.
Decisione
In primo grado il giudice distrettuale Rutherford si pronunciava in favore dell’inquilino, statuendo: “A mio parere, non è possibile che coloro i quali hanno redatto sia la legislazione primaria che gli atti legislativi abbiano inteso far sì che, se un proprietario non ottempera al proprio dovere all’inizio di un contratto, allora, non è più in grado di porvi rimedio”.
Commento
Come nel caso Caridon, anche in questo giudizio la decisione non è vincolante, ed i casi futuri possono essere decisi in modo diverso, anche se queste decisioni verranno sicuramente prese a riferimento. Nel frattempo, il messaggio chiaro è che è essenziale che i proprietari rispettino l’obbligo di fornire il certificato di sicurezza del gas prima dell’inizio del periodo di affitto, in quanto l’inadempimento non può essere sanato in un secondo momento.
Sembra che ci siano state alcune pressioni del Governo da parte dei proprietari per cambiare la Legge in modo che gli stessi siano in grado di porre rimedio alla posizione dopo l’inizio del periodo di affitto, per evitare di rimanere bloccati in quella che è effettivamente una assured tenancy (locazione assicurata) piuttosto che una assured shorthold tenancy (locazione breve). Un articolo datato gennaio 2019 sul sito web della National Landlords Association (NLA) afferma che il Ministero per gli alloggi, le comunità e il Governo locale hanno comunicato alla NLA che non intendono legiferare per invertire l’effetto della decisione Caridon. La NLA afferma che continuerà a fare pressioni per ottenere un cambiamento.
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