La Soparfi permet de faire coexister des activités commerciales et des activités financières au sein d’une même structure. Tandis que les activités commerciales subiront l’impôt dans les conditions de droit commun, les opérations financières (perception […]
En préambule, il faut distinguer :
Les travaux et réparations locatives qui doivent être engagées et payées par le locataire.
Les charges locatives, engagées et payées par le propriétaire, et répercutées ensuite sur le locataire.
En même temps que le loyer, le locataire paie une provision pour charges, fixée en fonction des résultats de l’année précédente.
Un décompte des charges lui est ensuite communiqué : selon les cas, le bailleur lui demandera, lors de cette régularisation annuelle, un complément ou remboursera le trop-perçu.
Les pièces justificatives des dépenses sont à la disposition du locataire pendant un mois à compter de l’envoi du décompte.
En cas d’oubli ou d’omission, le bailleur peut réclamer le paiement de charges pendant une période de cinq ans (même durée de prescription que les loyers).
Les dépenses à la charge du propriétaire
Celles qui visent à la conservation en l’état du bien, ou à son amélioration : grosses réparations, gros travaux, créations d’espaces verts, toiture, ravalement, remplacement d’équipements…
L’ensemble des frais liés à la gestion et à l’administration de l’immeuble : assurance, honoraires du syndic, etc.
L’installation de nouveaux équipements, par exemple de sécurité (porte coupe-feu, portes blindées, etc.)
Les dépenses rendues obligatoires par l’application de lois ou de règlements (mise aux normes d’ascenseur, équipements anti-incendie, etc.)
Les dépenses liées au gardiennage et à la sécurité (le locataire a droit à une jouissance paisible des lieux…)
Les réparations des actes de vandalisme.
Les frais de réparations liés à une vétusté ou une malfaçon des équipements.
Les dépenses à la charge du locataire
Certaines charges, engagées par le propriétaire, sont récupérables sur le locataire. Elles sont pour l’instant définies par le décret 87-713 du 26 août 1987.
Les taxes locatives : droit de bail, taxes de balayage et d’enlèvement des ordures ménagères.
Les dépenses de produits consommables (eau, combustible, électricité, produits et fournitures d’entretien, ampoules, produits d’hygiène, insecticide, etc.)
Les dépenses d’entretien courant et de menues réparations des équipements collectifs et des parties communes.
Ce dernier poste exige quelques précisions :
Lorsque le remplacement d’un équipement est moins coûteux que sa réparation, la dépense est à la charge des locataires.
Certains contrats d’entretien incluent le remplacement de pièces. Dans ce cas, leur coût n’est pas totalement répercutable sur le locataire.
Pour les ascenseurs, 73% du coût d’entretien complet, avec grosses réparations et changement des pièces, sont répercutables sur le locataire.
Pour la robinetterie, les changements de petits matériels (joints, etc.) sont à la charge du locataire mais pas ceux des robinets eux-mêmes.
Le coût total, charges sociales comprises, du personnel chargé de l’entretien et de “l’élimination des rejets” (la sortie des poubelles) est à la charge des locataires.
Mais lorsque ces tâches sont assurées par un gardien logé sur place, seuls 75% de sa rémunération, hors avantage en nature, sont récupérables sur les locataires. En d’autres termes, 25% du coût du concierge “actif” est considéré comme inclus dans le loyer.
Un concierge qui se contente d’être présent sans assurer l’entretien ni la sortie des poubelles ne constitue pas une charge locative.
A la charge du locataire
Le décret du 26 août 1987 est assez détaillé : le locataire doit effectuer un certain nombre de travaux d’entretien et de réparation dans son logement et dans les parties extérieures dont il a éventuellement la jouissance exclusive.
Sont ainsi à sa charge :
Les menues réparations et l’entretien courant des équipements mis à sa disposition (cuisinière, réfrigérateur, etc.), de l’installation électrique, de la plomberie, du chauffage, etc.
Les menues réparations et l’entretien courant des revêtements intérieurs (sols, murs et plafonds).
L’entretien courant de propreté, obligation locative qui intervient surtout à la fin du bail.
Mis à part les cas précis mentionnés dans le décret, il n’est pas toujours simple de distinguer grosses et menues réparations. Le coût est naturellement un des critères à prendre en compte.
Le locataire n’est pas tenu d’effectuer les réparations normalement à sa charge dans plusieurs cas :
oquand il s’agit d’un vice de construction ou d’une malfaçon: inondations dues à une mauvaise étanchéité, peintures mal faites, etc.
quand il s’agit d’une usure normale des équipements et revêtements. On ne peut, par exemple, demander à un locataire de refaire sols et plafonds après dix ans d’occupation.
quand il s’agit d’un cas de force majeure (tempête, etc.).
A la charge du propriétaire
A contrario, le propriétaire doit effectuer tous les travaux et réparations qui ne sont pas à la charge du locataire.
Exemples parmi d’autres : renouvellement de la chaudière, changements des robinets, des volets, des fenêtres, etc. Sans oublier naturellement toutes les grosses réparations (ravalement, etc.).
Si le dommage est dû à un défaut d’entretien du locataire ou à une mauvaise utilisation des équipements, le propriétaire n’est pas légalement tenu de prendre la réparation ou le renouvellement à sa charge.
Quand le propriétaire ne fait pas face à ses obligations, le locataire peut demander au tribunal d’instance l’autorisation d’effectuer les travaux. Les dépenses pourront alors être déduites des loyers à venir.
Les frais de remise en état à la fin du bail sont un sujet fréquent de contentieux entre locataires et propriétaires. La loi est ici moins précise et c’est surtout une affaire de bon sens et d’usages, parfois sanctionnée par les tribunaux.
Les frais de remise en état sont à la charge du locataire s’il s’agit d’un manque d’entretien ou de dégradations particulières. C’est souvent le cas lorsque la location est de courte durée et que le logement n’est pas rendu en bon état.
En revanche, on ne peut reprocher à un locataire les effets de la vétusté et l’usure normale des équipements et revêtements intérieurs. Si la moquette ou les papiers peints sont tout simplement défraîchis, le propriétaire doit prendre à sa charge leur renouvellement. S’ils sont à la fois défraîchis et dégradés, les frais peuvent être partagés avec le locataire.
| Company Type: | Private Company Limited by Shares (Limited) |
| Name: | Can be chosen freely; must include “Limited” or “Ltd.” |
| Capital: | Nominal capital must be at least 1 GBP (1.40 €); can be increased at any time; shares do not have to be paid up. It suffices if the founders assume personal liability. |
| Shares: | Company stakes |
| Shares Index: | Yes (Register of Members) |
| Registered Agent Requirement: | No |
| Registered Headquarters: | Yes |
| Entry in the Public Register: | Company is entered in the commercial register (Company House). |
| Shareholders: | At least 1 partner (shareholder) can form the company (natural or legal person). |
| Directors: | At least 1 natural or legal person, no professional qualifications required. |
| Secretary (Commissary): | Yes, but without any legal rights or powers. The secretary acts as administrator in the company, primarily maintaining the lines of communication with the English authorities. |
| No professional qualifications necessary; can also be a legal person. | |
| Incorporation Period: | 1 week (shelf companies are common) |
| Disclosure of Beneficial Owner: | No |
| Disclosure of Shareholders: | Yes |
| Disclosure of Directors: | Yes |
| Trading Restrictions: | The formation of certain trade and service companies is subject to statutory regulations. They require special authorisation or the issue of a licence. This applies only to the banking, insurance and investment sectors. |
| Taxation: | Profits are taxed if the company is active in Great Britain. The first 14 000 € of profit are tax free. The starting rate for profits between 14 000 € and 28 000 € is 11.875 %. The top rate of 26.97 % is levied on profits over 1 million €.Turnover tax is 17.5 %.The company is considered a “non-resident company” if it does not do business in Great Britain, the management is not resident Great Britain, no shareholder meetings are held in Great Britain and there is no chief executive in Great Britain. These companies are tax free. |
| Double Taxation Agreements: | Yes |
| Financial Statements: | Yes |
| Tax Returns: | Yes |
| Accounting: | Yes |
| Annual Reports: | Yes; a check is carried out to ensure that the structures (director, secretary, partners, registered headquarters) are still correct; must be carried out annually and reported to the English commercial register. |
| Formation Costs: | 440,00 Euros |
| Annual Running Costs: | 1 170,00 Euros (Minimum) – 9 610,00 Euros (Maximum) |
We have prepared a brief summary of each type of UK company to help you select the right structure for your requirements. For further advice, please contact us. Private Limited Companies The majority of companies […]
– Les frais qui ne sont pas soumis à TVA … 1-1 Principe :Les charges de toute nature imposées par le fournisseur du bien ou du service (emballage, assurance, transport…) au preneur doivent être inclues dans […]
Formalités de constitution, création de société au Luxembourg
La création de société au Luxembourg, c’est à dire constitution, doit être constatée par acte authentique.
Les actionnaires
Le nombre minimum d’actionnaire a été ramené à 1 depuis la modification de la Loi intervenue en août 06 qui a créé la « société anonyme unipersonnelle ».
Les actionnaires peuvent être des personnes physiques ou morales. Leur responsabilité est limitée à leur apport.
Le capital
Le capital minimum est de 31.000 EUR, et doit être libéré au minimum de ¼.
Il est possible de procéder à des apports en nature s’ils consistent en éléments d’actifs susceptibles d’évaluation économique, à l’exclusion de travaux ou de prestations de services. Il convient dans ce cas de désigner préalablement à la constitution un réviseur d’entreprises ayant pour mission de faire rapport sur la description de chaque apport en nature et sur les modes d’évaluation adoptés.
Les fondateurs sont solidairement responsables de la libération du capital de la société.
Le capital peut être augmenté par décision de l’assemblée générale des actionnaires.
Il est également possible de prévoir statutairement un capital autorisé. Dans ce cas, le conseil d’administration a la faculté d’augmenter le capital dans la limite du capital autorisé ;
Lors de l’augmentation de capital, la prime d’émission doit être intégralement libérée.
L’administration de la société
La société est administrée :
Les pouvoirs des administrateurs sont en général déterminés dans les statuts. A défaut, la loi leur réserve le pouvoir d’accomplir tous les actes nécessaires ou utiles à la réalisation de l’objet social sauf ceux réservés à l’assemblée générale.
Les administrateurs sont responsables envers la société pour les fautes commises dans leur gestion.
L’administrateur ayant un intérêt opposé à une opération soumise au conseil d’administration est tenu d’en prévenir le conseil et de faire mentionner cette déclaration au procès-verbal de la séance.
La gestion journalière de la société peut être déléguée à un ou plusieurs administrateurs, portant dans ce cas le nom d’ «administrateur-délégué».
Commissaire aux comptes
Les commissaires aux comptes ont un droit illimité de surveillance et de contrôle sur toutes les opérations de la SA. Ils soumettent à l’assemblée générale le résultat de leur mission de contrôle.
L’assemblée générale ordinaire
L’assemblée générale doit se tenir au moins une fois par an à la date prévue dans les statuts.
Les actionnaires titulaires d’actions au porteur sont convoqués par deux insertions à 8 jours d’intervalle au moins et 8 jours avant l’assemblée, dans le Mémorial C et dans un journal de Luxembourg.
Les actionnaires titulaires d’actions nominatives sont convoqués par lettre huit jours avant l’assemblée.
En cas de perte de la moitié du capital social, les administrateurs doivent convoquer dans un délai n’excédant pas 2 mois à dater du moment où la perte a été constatée, une Assemblée Générale qui délibèrera sur la continuation éventuelle de la société.
Enfin, dans le cas des société anonyme unipersonnelle (SAU), les assemblées générales sont remplacées par les « décisions de l’actionnaire unique », qui sont consignées dans un procès verbal.
Les actions
Les actions sont nominatives ou au porteur :
Il est possible d’émettre des actions sans droit de vote dans la limite de la moitié du capital social.
Les modalités de cession seront différentes selon que les actions sont nominatives au « au porteur »:
La société peut acquérir ses propres actions à condition que :
Les obligations
L’émission d’emprunts obligataires est autorisée. Les obligations peuvent revêtir la forme au porteur ou nominative.
La liquidation
Elle est décidée par l’Assemblée Générale qui doit nommer à cette occasion le liquidateur, et un ou plusieurs commissaires à la liquidation.
C’est ensuite à l’assemblée générale qu’il revient de clôturer la liquidation, après avoir entendu le rapport du liquidateur et des commissaires.
Acquisizioni
Una delle opzioni di cui dispongono le imprese per accrescere la loro competitività ed espandere le loro attività nel proprio paese e all’estero consiste nel acquisire un’altra azienda. Le modalità sono tante e possono comportare:
Le fusioni costituiscono un modo più economico di espandere una società, poiché la procedura non richiede il pagamento in contanti delle attività trasferite dall’impresa assorbita all’altra.
L’UE ha fissato una serie di norme per consentire le fusioni interne e transfrontaliere delle società per azioni, nonché le offerte pubbliche di acquisto. Altre norme riguardano le operazioni di scissione che comportano il trasferimento delle attività dell’impresa frazionata a due diverse società.
Le acquisizioni e fusioni possono essere effettuate avvalendosi dei nuovi tipi di strutture aziendali europee, come la società europea (per azioni), il gruppo europeo di interesse economico e la società cooperativa europea.
Acquistare un’impresa con una struttura consolidata può rivelarsi vantaggioso per l’espansione di un’attività
Controllo delle fusioni
Le fusioni possono ostacolare o creare distorsioni della concorrenza conferendo all’entità nata dalla fusione una posizione di mercato dominante o un’influenza eccessiva nella catena di produzione o di distribuzione. Ciò può, a sua volta, causare un aumento dei prezzi al consumo, ridurre la scelta del consumatore e frenare l’innovazione.
Laddove il fatturato annuale delle imprese interessate supera una determinata soglia (intesa come percentuale delle vendite complessive e delle vendite in Europa), la Commissione europea deve esserne informata per poter analizzare l’impatto della fusione sulla concorrenza. Le fusioni con fatturati annuali inferiori vengono controllate dalle autorità nazionali garanti della concorrenza.
Le norme sulla fusione si applicano a tutte le imprese che operano nell’UE, a prescindere che la loro sede si trovi all’interno o al di fuori dell’UE.
SOCIETA’ EUROPEA
Con la pubblicazione dello Statuto della Società Europea (SE), le istituzioni comunitarie intendono offire uno strumento legale adeguato per le attività transnazionali e transfrontaliere di tali soggetti economici.
Lo strumento si aggiunge al Regolamento in merito all´istituzione di un Gruppo Europeo di Interesse Economico – GEIE – e all’istituzione della Società Cooperativa Europea.
Statuto della Società Europea:
Il Consiglio UE ha approvato due distinti tipi di documenti sulla Società europea:
Il regolamento e la direttiva sono due provvedimenti inscindibili. Per il resto, la disciplina va ricostruita attraverso il rinvio, totale o parziale, alla disciplina applicabile ad una società per azioni dello Stato membro in cui la SE ha la propria sede legale.
L’obiettivo che si vuole raggiungere è quello di creare una Società Europea dotata di un proprio statuto giuridico, per permettere a società di Stati membri differenti di fondersi, di formare una holding o una filiale comune senza dover sottostare ai vincoli giuridici e pratici derivanti da quindici ordinamenti giuridici differenti.
Per quanto sia la direttiva che il regolamento siano entrati in vigore l’8 Ottobre 2004, occorre considerare che solo le imprese degli Statri membri che hanno già provveduto a recepire la direttiva possono già di fatto utilizzare questo nuovo strumento.
Per quanto riguarda l’Italia, la direttiva 2001/86/CE è stata recepita dal Decreto Legislativo 19 agosto 2005, n. 188 “Attuazione della direttiva 2001/86/CE che completa lo statuto della società europea per quanto riguarda il coinvolgimento dei lavoratori” (pubblicato sulla G.U. n. 220, del 21/09/2005). L’elenco dei provvedimenti di attuazione adottati dagli altri Paesi UE è disponibile sul sito EUR-LEX.
La costituzione:
Le regole applicabili:
La struttura:
Il trasferimento di sede:
La partecipazione dei lavoratori:
Le materie non disciplinate:
Formalités de constitution
La création de société civile immobilière au Luxembourg (SCI) peut être réalisée :
L’acte de société doit par ailleurs obligatoirement être publié au Mémorial, section C, et déposé au Registre de Commerce.
La société civile immobilière luxembourgeoise est en outre dotée de la personnalité morale.
Le capital
Aucun capital minimum n’est prévu par la Loi. Les associés peuvent faire des apports en numéraire, en nature, et même des apports en industrie.
Les associés
Les associés sont solidairement responsables des dettes de la société civile immobilière.
L’administration de la société
La loi avait confié la gestion de la société à un « administrateur ». Pourtant, dans la plupart des actes de constitution de SCI, on appelle erronément le dirigeant « gérant ».
Le régime fiscal
Au plan fiscal, la société civile immobilière luxembourgeoise est une société dite « transparente », c’est à dire qu’elle n’est jamais imposée dans son propre chef, mais dans le chef de ses associés (le revenu imposable est déterminé au niveau de la société, puis ventilé dans le chef de chaque associé, puis imposé dans le chef de chacun).
Conclusion
La société civile immobilière luxembourgeoise offre un cadre pratique et sécurisant pour les investissements immobiliers. Pour autant, dans le cadre de la planification des investissements immobiliers internationaux (investissements immobiliers en France notamment), les investisseurs préféreront bien souvent la société anonyme immobilière.
Il regime è conforme al massimale di aiuti previsti dagli orientamenti comunitari in materia ed è autorizzato sino al 2019
La Commissione europea ha approvato, in base alle norme vigenti sugli aiuti di Stato, la proposta, avanzata dal governo, che prevede di introdurre la tonnage tax nell’ordinamento cipriota. Il meccanismo, opzionale, riguarda tutte quelle imprese armatoriali operanti nel settore del trasporto marittimo internazionale. La Commissione ha rilevato che la proposta, applicata con successo in molti altri Stati dell’Unione europea, contribuirà a rafforzare la competitività della flotta cipriota, senza falsare indebitamente la concorrenza.
I termini della proposta
Le compagnie di navigazione ammesse a beneficiare dell’imposta sul tonnellaggio possono decidere di tassare le proprie attività in base alla stazza netta della flotta piuttosto che in base agli utili effettivi. Secondo l’esecutivo Ue il regime è conforme al massimale di aiuti previsti dagli orientamenti comunitari in materia e il governo cipriota ha calcolato che il costo annuale della misura si aggirerebbe intorno agli 1,5 milioni di euro. La Commissione ha autorizzato il regime di tonnage tax fino al 31 dicembre 2019. L’obiettivo è sostenere il settore della navigazione a Cipro così come in altri Stati dell’Ue con una forte caratterizzazione marittima dell’economia.
La posizione della Commissione europea
Una leva competitiva per rilanciare il trasporto marittimo, garantire la prevenzione dell’inquinamento marino e favorire una politica di semplificazione fiscale. Questa da sempre la posizione della Commissione europea sui vantaggi della tonnage tax. Per evitare le distorsioni della concorrenza due sono gli obiettivi che la Commissione considera prioritari: evitare le distorsioni della concorrenza e, di fatto, creare una parità di condizioni definendo un rapporto di 1:3 o 1:4 tra le navi di proprietà e le navi noleggiate a tempo.
Le motivazioni alla base della proposta
L’introduzione della tonnage tax nel sistema tributario e mercantilistico cipriota è sostenuta da anche da valide ragioni economiche. Cipro, membro dell’organizzazione marittima internazionale, dipende in maniera significativa dal commercio marittimo internazionale ed è sede del maggior numero di imprese di gestione navale al mondo. L’industria di settore è la più importante d’Europa e la decima nel mondo. Con l’adozione di questo sistema di imposizione fiscale il governo ritiene di poter garantire immediate ricadute positive sul sistema marittimo nazionale.
Il ruolo della gestione navale a Cipro e nell’Ue
Nella Comunità europea la gestione navale viene effettuata in gran parte a Cipro. Esistono comunque società di gestione con sede in Belgio, Danimarca, Germania e Regno Unito. Al di fuori della Comunità, le società di gestione navale sono principalmente stabilite a Hong Kong, Singapore, India, Emirati Arabi Uniti e Stati Uniti. Proprio lo scorso anno la Commissione europea ha pubblicato una comunicazione (GUUE – C 132/6 dell’11 giugno 2009) relativa al diritto delle imprese che provvedono alla gestione degli equipaggi e alla gestione tecnica delle navi di beneficiare di riduzioni d’imposta sulle società o dell’applicazione dell’imposta sul tonnellaggio in linea con gli orientamenti comunitari sugli aiuti di Stato al trasporto marittimo. La comunicazione non riguarda gli aiuti di Stato accordati alle imprese che provvedono alla gestione commerciale delle navi. La comunicazione si applica alla gestione degli equipaggi e alla gestione tecnica delle navi prescindendo dal fatto che questi servizi siano forniti congiuntamente o separatamente.
Fonte: Fisco Oggi
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