Affitto con riscatto (rent to buy): funzionamento e trattamento fiscale
Il cosiddetto “affitto con riscatto” (o anche “rent to buy”) è uno schema contrattuale che consente a chi non dispone di risorse per acquistare un immobile, di prenderlo tuttavia in locazione con la possibilità, ad una determinata scadenza, di decidere se acquistarlo o meno, detraendo dal prezzo di acquisto quanto pagato in precedenza per i canoni di locazione. In sostanza, si stipulano contemporaneamente due diversi contratti: il primo di affitto (in genere con un canone superiore al prezzo di mercato), il secondo di opzione, con il quale il padrone di casa dà all’inquilino la possibilità di decidere se – dopo un certo numero di anni – comprare la casa ad un prezzo stabilito in precedenza. Ecco perché questo schema negoziale è anche detto “locazione con patto di futura vendita”.
Dunque: in caso di acquisto da parte del locatario, le mensilità versate fino a quel momento verranno detratte dal prezzo pattuito all’origine. Al contrario, se si decide di non comprare l’immobile, l’inquilino avrà perso quanto pagato a titolo di affitto.
In tal modo l’acquirente ha la possibilità di comprare dopo qualche anno un appartamento al prezzo attuale, senza temere una ripresa del mercato immobiliare e un conseguente aumento dei costi.
Dall’altro lato, per il venditore, in un momento in cui è difficile trovare acquirenti, l’affitto con riscatto permette di avere subito un canone mensile più alto rispetto all’affitto tradizionale e la possibilità concreta di vendere dopo un periodo stabilito, atteso che il locatario, avendo già pagato più di un canone normale, sarà più propenso a comprare.
Le parti, pertanto, devono firmare due diversi e autonomi contratti. Perciò, l’affitto con riscatto non è un contratto a sé stante (atipico), ma la sommatoria di due contratti (tipici) già regolati dalla legge (affitto e opzione). Tali due contratti seguiranno le normali regole già previste per essi dalla legge [1].
Trattamento fiscale: imposta indirette (IVA e imposta di registro)
Ai fini IVA l’operazione non rientra tra quelle il cui effetto traslativo è immediato, poiché l’opzione per il riscatto non è vincolante per entrambe le parti [2]. Quindi, il canone verrà sottoposto a fatturazione con gli ordinari criteri di cui all’articolo citato, così come il corrispettivo per l’eventuale vendita.
Nel caso di immobile “prima casa” sussistono tuttavia differenze di aliquote IVA da applicare (4% per l’acquisto e 10% per la locazione) in quanto l’agevolazione prima casa è prevista per l’acquisto e non per la locazione: il conguaglio IVA dal 10% al 4% a favore dell’acquirente potrebbe essere richiesto nel caso di successivo acquisto del bene da parte di soggetto avente i requisiti prima casa.
Il locatore, infine, potrebbe decidere di non assoggettare a IVA la locazione (trattandosi di operazioni esenti per natura); in tal caso sarà dovuta l’imposta di registro del 2% annuale sui canoni di locazione, certamente più conveniente per il conduttore rispetto all’IVA. Trattasi tuttavia di una fattispecie che, per gli immobili ad uso abitazione, trova scarsa applicazione pratica poiché il locatore dovrebbe restituire l’IVA pagata sulla costruzione dell’immobile e pertanto preferisce optare per l’applicazione dell’IVA sul canone di locazione.
Imposte sul reddito
Ai fini delle imposte sul reddito, la legge [3] anticipa l’effetto della cessione per i contratti di locazione con clausola di trasferimento vincolante per entrambe le parti; per cui, ove detta clausola non è presente (così come avviene nella tipologia contrattuale di rent to buy più diffusa) il canone di locazione genera ricavi nei vari esercizi e pertanto gli stessi non possono considerarsi acconti, ma ordinari canoni di locazione.
Si dovranno pertanto emettere fatture/ricevute per canoni di locazione e fattura/ricevuta di vendita nel caso di successivo acquisto del bene.
Resta pur sempre consigliabile analizzare attentamente il contenuto dei contratti stipulati così da verificare l’effettiva volontà delle parti e i conseguenti effetti fiscali. Trattandosi di forme contrattuali innovative le stesse possono prevedere differenti condizioni, tali da variarne anche il trattamento fiscale.
Articolo a cura dell’dott. commercialista avv. PAOLO FLORIO
[1] Per la locazione, la legge n. 431/98 e n. 392/1978; per l’opzione l’art. 1331 cod. civ.
[2] Ciò ai sensi di quanto disposto dell’articolo 6, comma 1 e 2, del DPR 633/72.
[3] Art. 109, comma 2, lettera a) del DPR 917/1986.
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