Articles by Jacques Figasso

La tassazione dei redditi da locazione prodotti in Francia è particolarmente favorevole per i piccoli investitori. Sono in vigore sistemi di tassazione forfettaria che rendono l’investimento immobiliare mlolto appetibile.

L’essentiel sur les revenus provenant de la location d’un bien immobilier situé en France

L’impôt sur le revenu est un impôt unique établi sur l’ensemble des revenus dont bénéficient les personnes physiques au cours d’une année déterminée.

On distingue donc deux catégories de personnes passibles de l’impôt :

– d’une part, les personnes domiciliées en France, qui sont imposables à raison de l’ensemble de leurs revenus ;

– d’autre part, les personnes ayant leur domicile fiscal hors de France qui sont imposables en France si elles ont des revenus de source française ou dans certains cas si elles disposent d’une habitation dans notre pays.

Les revenus provenant de la location de bien immobilier meublés ou pas relèvent de l’impôt sur le revenu, les biens immobiliers nus relevant des revenus fonciers, les biens immobiliers d’habitation meublés relevent des bénéfices industriels et commerciaux.

LA LOCATION MEUBLEE D’UN BIEN IMMOBILIER A USAGE D’HABITATION

DEFINITION DU LOUEUR PROFESSIONNEL

A compter de l’imposition des revenus de 2009, seront désormais considérées comme professionnelles les activités de location meublée respectant les trois conditions cumulatives suivantes :

– Au moins un membre du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel.

– les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 euros.

– les recettes tirées de la location meublée doivent être supérieures aux revenus du foyer fiscal.

Les revenus du foyer fiscal pris en compte sont les traitements et salaires au sens de l’article 79 du Code général des impôts, les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de la location meublée, les bénéfices non commerciaux et les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du Code général des impôts.

Précision étant ici faite :

Des mesures transitoires sont prévues pour l’application de la troisième condition aux contribuables ayant eu le statut de loueur en meublé professionnel avant 2009.

Ainsi, le montant des recettes sera multiplié par 5 pour être ensuite diminué de 2/5^ème par année de détention dans la limite de dix afin de parvenir à des recettes majorées qui rejoindront à terme les recettes réelles.

LE REGIME APPLICABLE AU LOUEUR PROFESSIONEL

– Le principe est celui de l’imputation des déficits subis par les loueurs en meublé professionnels sur les autres revenus du foyer fiscal, sans limitation;

– Lorsque l’activité de loueur est exercée à titre professionnel, les plus-values de cession des locaux données en location relèvent du régime des plus-values professionnelles.

– La plus-value de cession des locaux réalisée à compter du 1^er janvier 2009 est totalement exonérée si les recettes annuelles sont inférieures ou égales à 90 000 euros et partiellement exonérée si les recettes annuelles sont supérieures à 90 000 € et inférieures à 126 000 euros.

Lorsque l’activité n’est pas exercée à titre professionnel, les plus-values réalisées par les loueurs en meublé relèvent des plus-values immobilières réalisées par les particuliers.

LE REGIME APPLICABLE AU LOUEUR NON PROFESSIONEL

– Les plus-values réalisées relèvent du régime des plus-values des particuliers et,

– Les déficits ne sont pas imputables sur le revenu global.

A compter de l’imposition des revenus de 2009, les déficits issus de la location en meublée sont uniquement imputables sur les bénéfices de même nature (provenant donc uniquement de la location en meublée non professionnel) des dix années suivantes.

– Les contribuables non professionnels peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt d’un montant maximum de 25 000 euros pour les investissements réalisés dans certaines structures à compter du 1^er janvier 2009 (sont notamment visés, les résidences avec services pour étudiants, les résidences de tourisme classée, les maisons de retraite).

Les amortissements de ces immeubles ne sont admis en déduction qu’à hauteur de 85% du montant régulièrement comptabilisé.

LE REGIME DES MICRO-ENTREPRISES

Le régime de micro-entreprises est réservé aux contribuables dont les recettes annuelles ne dépassaient pas 32.000 €. Le bénéfice imposable était alors égal au chiffre d’affaires diminué d’un abattement pour charge de 50%.

LA LOCATION NUE D’UN BIEN IMMOBILIER

Sont imposables au titre des revenus fonciers non seulement les revenus des locations d’immeubles proprement dit mais également les revenus accessoires.

Le régime d’imposition différe selon le montant des recettes.

LE REGIME REEL D’IMPOSITION

Le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu est égal à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et charges acquittées.

Les déficits fonciers, autres que celui résultant des intérêts d’emprunt s’imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 euros.

La fraction du déficit supérieur à cette limite ainsi que celle correspondantr aux intérêts d’emprunt ne sont imputable que sur les revenus fonciers des dix annéées suivantes.

Lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable, l’exédent du déficit est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes.

LE REGIME DU MICRO FONCIER

Sauf option du contribuable pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers et sous réserve d’exclusions, le régime micro-foncier s’applique de plein droit aux contribuables dont le revenu brut foncier n’excède pas 15 000 € au titre de l’année d’imposition.

Le revenu net imposable est déterminé automatiquement par l’administration par application d’un abattement représentatif de l’ensemble des charges de la propriété, le taux de l’abattement applicable aux revenus bruts est fixé à 30 %.

Les contribuables concernés portent directement le montant du revenu brut annuel (revenus bruts des immeubles donnés en location directement.

Le contribuable imposé selon le régime micro-foncier ne peut, par construction, constater de déficits.

SPECIFICITE DES PERSONNES DOMICILIEES HORS DE France

Les personnes dont le domicile fiscal n’est pas situé en France peuvent être soumises à une obligation fiscale en France.

LES PERSONNES TAXEES EN France EN RAISON DE L’HABITATION QU’ELLES ONT EN FRANCE

Les personnes de nationalité française ou étrangère qui n’ont pas leur domicile fiscal en France mais qui disposent d’une ou plusieurs habitations en France, sont soumise, au titre de l’impôt sur le revenu, à une taxation forfaitaire minimale basée sur la valeur locative de l’habitation en France.

Toutefois cette taxation n’est pas applicable dans de nombreuses hypothèses et notamment lorsqu’il existe avec le pays de la nationalité de la personne interessée une convention relative au double imposition ou un traité de réciprocité.

LES PERSONNES TAXEES EN FRANCE EN RAISON DE LEUR REVENUS DE SOURCES FRANCAISE

Les personnes fiscalement domiciliées hors de France sont imposable en France en raison, mais seulement en raison, de leurs revenus de source francaise (sauf convention internationale dérogeant à ce principe).

Sont imposables :

– les revenus provenant de biens, droits ou activités localisés en France

– les revenus versés par un débiteur domicilié ou établi en France

L’impôt sur le revenu dû par les contribuables non domicilés en France est calculé de la manière suivante :

– base d’imposition : les règles sont quasi identique que pour un résident fiscal français (les mêmes déductions sont admises).

– taux d’imposition : il est progressif et le système du quotient familial s’applique.

Cependant un taux minimum est prévu de 20 % sauf à ce que le contribuable justifie que le taux moyen qui résulterait de l’imposition en France de l’ensemble de ses revenus de sources française et étrangère sertait inférieur à ce taux minimum. En pareil cas, c’est ce taux moyen qui serait retenu.

Jacques Figasso, notaire in Nice

[…]

Synthèse comparative de la fiscalité applicable à l’acquisition et à la détention d’un bien immobilier en France par une personne physique non résidente au sens de la réglementation fiscale, par l’intermédiaire d’une société civile de droit français, et par une société civile de droit monégasque.

A l’appui de l’étude qui va suivre, la comparaison sera effectuée dans l’hypothèse de l’acquisition d’un bien immobilier situé en France d’une valeur de 33.000.000,00 d’euros:

– par des époux mariés sous un régime communautaire ou séparatiste réalisant l’acquisition en indivision, ayant deux enfants,

– par une société civile de droit français dont les associés sont non résidents

– ou par une société civile de droit monégasque.

Certains impôts et taxes sont applicables à l’acquisition et à la détention d’un tel bien, quelle que soit la qualité de l’acquéreur/propriétaire et d’autres sont spécifiques à cette qualité.

Les points communs

La taxe d’habitation

La taxe d’habitation est établie annuellement, en fonction de la situation au 1er janvier de l’année d’imposition. Elle concerne les locaux meublés à usage d’habitation et est due par l’occupant au 1er janvier.

Sous réserves de certains correctifs, son montant est déterminé en fonction de la valeur locative du bien immobilier. Elle est encaissée pour le compte de la commune, du groupement de communes auquel elle appartient éventuellement et du département où se situe votre habitation.

La taxe foncière

La taxe foncière est un impôt local, lié à la possession d’un bien immobilier.

Cet impôt est établi pour l’année entière au nom du propriétaire au premier janvier de l’année en cours. Sous réserve de certains correctifs, son montant correspond au produit de la base d’imposition (la valeur locative après abattement de 50%, établie par adresse de situation des immeubles) de la propriété par le taux de l’impôt voté par chaque collectivité territoriale ou établissement public de coopération intercommunale (la base d’imposition est arrondie à l’euro le plus proche).

Les droits de mutation

Lorsque l’opération ne concours pas à la production d’immeuble neuf ou à la livraison d’immeuble neuf, le droit proportionnel de vente est exigible, il est liquidé sur le prix exprimé ou sur la valeur vénale.  Le taux applicable dépend du département dans lequel se situe le bien immobilier. Le taux actuel applicable dans les ALPES-MARITIMES est de 5,09%.

L’impôt de solidarité sur la fortune

Les personnes domiciliées hors de France ne sont imposables que sur les biens situés en France. L’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l’année d’imposition, de l’ensemble des biens, droits et valeurs imposables.

Les dettes grevant le patrimoine sont susceptibles d’être admises en déduction pour l’assiette de l’impôt.

Les Plus-values

Sauf cas d’exonération limitativement énuméré par la loi, la cession d’immeubles, de droits immobiliers ou d’actions et parts de sociétés non cotées en bourse est soumise à l’impôt sur la plus-value.

La plus-value taxable est déterminée par la différence entre le prix de cession, majoré éventuellement de certaines charges et indemnités, et le prix d’acquisition (il s’agit du prix déclaré dans l’acte) augmenté des charges et indemnités supportées par l’acquéreur.

Une fois cette plus-value déterminée, et préalablement à la détermination du montant de l’imposition, il convient d’apporter un correctif en pratiquant un abattement de 10% par année de détention au-delà de la 5ème année.

L’impôt sur la plus-value est retenu sur le prix de cession directement par le notaire rédacteur de l’acte authentique de vente qui le reverse au TRESOR PUBLIC.

Le taux d’imposition sera précisé ci-après pour chacune des trois hypothèses.

Première hypothèse: achat par une personne physique

L’impôt sur la plus-value de cession

La méthode de calcul de la somme taxable est celle ci-dessus exposée.

En ce qui concerne le taux d’imposition, il ya lieu de distinguer les deux hypothèses suivantes:

– si la personne physique “non résidente” fiscalement en France n’est pas résidente d’un état membre de la communauté européenne, elle sera soumise à un prélèvement d’un tiers sur la plus-value nette,

– si la personne physique “non résidente” fiscalement en France est résidente d’un état membre de la communauté européenne, elle sera soumise à un prélèvement de 16 % sur la plus-value nette.

Il est ici précisé que dans l’hypothèse d’un prix de cession supérieur à 150.000 euros, le vendeur devra obligatoirement être assisté à ses frais, par un représentant accrédité en France en vue de la liquidation et du paiement du prélèvement sur la plus-value de cession.  Dans l’hypothèse d’une indivision, ce seuil s’applique par indivisaire.

L’impôt de solidarité sur la fortune

Au cas présent, si l’achat est effectué au moyen d’un crédit de 13.000.000,00 EUR, l’assiette de calcul sera déterminée comme suit : 33.000.000 – 13.000.000 : 20.000.000,00.

Pour l’année 2009, le montant de l’impôt serait de 283.700 EUROS.

Pour l’année 2009 :

La succession

° La détermination des héritiers

La France a opté pour le principe du morcellement de la loi successorale, la succession immobilière étant régie par la loi de situation de l’immeuble et la succession mobilière par la loi du domicile du défunt.

En conséquence, en l’absence de disposition testamentaire, les droits du conjoint seront de ¼ en pleine propriété ou de l’usufruit des biens dépendant de la succession.

Le surplus revenant aux enfants.

° La détermination des droits d’enregistrement

Les droits d’enregistrement sont liquidés sur l’actif net recueilli par chacun des héritiers en fonction de son rang successoral qui permet de déterminer le taux d’imposition.

L’actif net est égal à la différence entre l’actif successoral (immeuble, meubles meublants, compte bancaire, etc) situé en France et le passif, notamment contracté à l’occasion de l’achat du bien immobilier.

Dans notre hypothèse nous aurions un actif net de 33.000.000 – 13.000.000 : 20.000.000.

Entre époux, il y a exonération totale des droits de succession.

En ligne directe (parent>>>>>enfants), pour la perception des droits, il est pratiqué un abattement de 156.359 EUR sur la part de chacun des enfants, puis le calcul de l’impôt se fait en tenant compte de la progressivité ci-après :

Exemple (le conjoint opte pour le ¼ en pleine propriété le surplus revenant aux enfants).

Il dépendra de la succession la moitié de l’actif net soit la somme de 10.000.000,00.

Revenant au conjoint : 10.000.000,00 X ¼ : 2.500.000,00

Il revient à chacun des enfants (10.000.000,00 – 2.500.000) /2 soit 3.750.000,00

La base de calcul des droits d’enregistrement sera de 3.750.000,00 – 156.359,00 : 3.593.641,00

Le montant des droits à acquitter  sera de 1.248.575,00 par enfants, soit au total 2.497.150,00 EUROS

Deuxième hypothèse l’achat par une société civile

Dans les deux cas qui vont suivre, il sera constitué une société civile au capital de 3.000, EUROS, en conséquence,  le prix sera financé par un crédit à hauteur de 13.000.000,00 euros et à concurrence de 20.000.000,00 euros par un ou plusieurs comptes courants d’associés.

L’impôt sur la plus-value de cession

La méthode de calcul de la somme taxable est celle ci-dessus exposée.

L’impôt sur la plus-value sera payé par la société venderesse et non par les associés qui sont toutefois les redevables réels de l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value.

Le taux d’imposition est déterminé pour chaque associé eu égard à son domicile fiscal (application des règles susvisées en matière d’acquisition par une personne physique non résidente) et s’applique sur la plus-value nette dégagée par la cession à hauteur du nombre de parts détenues par cet associé dans la société.

Le cumul des sommes dues par chaque associé représente l’impôt sur la plus-value qui doit être acquitté par la société civile à l’occasion de la vente.

En ce qui concerne la cession par une société civile de droit français, l’obligation de solliciter l’intervention d’un représentant accrédité en France en vue de la liquidation et du paiement du prélèvement sur la plus-value de cession, à vocation à s’appliquer à la cession si la partie du prix représentant la quote-part du capital social détenue par un ou des associés non résidents, est supérieure à 150.000 euros.

En ce qui concerne la cession par une société civile de droit monégasque, l’obligation de solliciter l’intervention d’un représentant accrédité en France s’appliquera quel que soit le prix de cession.

L’impôt de solidarité sur la fortune

S’agissant d’une société civile à prépondérance immobilière en France, les parts sont considérées comme des biens français, taxables en France en l’absence de convention fiscale particulière, au titre de l’impôt sur la fortune.

Que la société soit de droit français ou de droit monégasque la méthode de détermination de l’assiette sera identique, si l’achat est effectué au moyen d’un crédit de 13.000.000,00 EUR, et d’un apport en compte courant d’associé de 20.000.000,00 EUR, la valorisation des parts de la société pourra être la suivante :

(33.000.000,00 + 3.000,00) – (13.000.000,00 + 20.000.000,00) = 3.000,00 EUR

On se trouve en dessous du seuil de taxation qui est de 790.000,00 EUR.

Etant précisé que la valeur du compte courant dans la société de droit français est expressément exonéré de l’impôt sur la fortune, et que la valeur du compte courant dans la société de droit monégasque n’est pas concerné du fait de sa non-territorialité.

La succession

° La dévolution de la succession des parts de la société civile de droit français et du compte courant

En application des dispositions du droit international privé français, il sera fait application, pour la détermination de la dévolution, de la loi du domicile du défunt.

° La dévolution de la succession des parts de la société civile de droit monégasque et du compte courant

En application des dispositions de droit international privé monégasque, il sera fait application, pour la détermination de la dévolution de la loi nationale du défunt, en l’espèce de la loi russe. Selon l’article 1142 du code civil de la Fédération de Russie les héritiers du premier ordre de dévolution légale sont les enfants, l’époux et les parents du de cujus.

° La détermination des droits de succession relatifs aux parts de société

S’agissant d’une société civile à prépondérance immobilière en France, les parts sont considérées comme des biens français, taxables en France, en l’absence de convention fiscale particulière, au titre des droits de succession.

La valeur est déterminée comme en matière d’impôt sur la fortune.

Une fois déterminée la part de chacun des héritiers, en fonction de la loi applicable (celle du dernier domicile du défunt ou celle de la loi nationale du défunt), il est fait application des dispositions ci-dessus.

Dans notre cas, pour une société de droit français ou de droit monégasque, après application des abattements il ne sera du aucun droit de mutation.

° La détermination des droits de succession relatifs au compte courant

En ce qui concerne le compte courant dans la société de droit français, il est considéré comme un bien français, donc taxable en France au titre des droits de succession.

Une fois déterminée la part de chacun des héritiers, en fonction de la loi applicable (celle du dernier domicile du défunt) il est fait application des dispositions ci-dessus pour calculer le montant des droits à payer.

En ce qui concerne le compte courant dans la société de droit monégasque, il est considéré comme monégasque, donc taxable à Monaco au titre des droits de succession.  La principauté de Monaco ne prélève aucun impôt sur les successions ou les donations en ligne directe (ex : parent >>>>enfants, ou entre époux).

La taxe de 3 %

La taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles possédés en France vise désormais toute entité juridique française ou étrangère qui détient directement ou indirectement des immeubles situés en France, qu’elle dispose ou non de la personnalité morale.

Toutefois sont notamment exonérées de cette taxe, les entités qui indiquent ou prennent l’engagement d’indiquer toutes les coordonnées de tous les associés ou bénéficiaires économique.

Il s’agit des sociétés ou entités dont le siège effectif est établi dans l’union européenne, ou dans un pays liés à la France par une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ou encore dans un État qui a conclu avec la France un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités qui ont leur siège en France.

Jacques Figasso, notaire à Nice […]