La fiscalità dei redditi da locazione

L’essentiel sur les revenus provenant de la location d’un bien immobilier situé en France

L’impôt sur le revenu est un impôt unique établi sur l’ensemble des revenus dont bénéficient les personnes physiques au cours d’une année déterminée.

On distingue donc deux catégories de personnes passibles de l’impôt :

– d’une part, les personnes domiciliées en France, qui sont imposables à raison de l’ensemble de leurs revenus ;

– d’autre part, les personnes ayant leur domicile fiscal hors de France qui sont imposables en France si elles ont des revenus de source française ou dans certains cas si elles disposent d’une habitation dans notre pays.

Les revenus provenant de la location de bien immobilier meublés ou pas relèvent de l’impôt sur le revenu, les biens immobiliers nus relevant des revenus fonciers, les biens immobiliers d’habitation meublés relevent des bénéfices industriels et commerciaux.

LA LOCATION MEUBLEE D’UN BIEN IMMOBILIER A USAGE D’HABITATION

DEFINITION DU LOUEUR PROFESSIONNEL

A compter de l’imposition des revenus de 2009, seront désormais considérées comme professionnelles les activités de location meublée respectant les trois conditions cumulatives suivantes :

– Au moins un membre du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel.

– les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 euros.

– les recettes tirées de la location meublée doivent être supérieures aux revenus du foyer fiscal.

Les revenus du foyer fiscal pris en compte sont les traitements et salaires au sens de l’article 79 du Code général des impôts, les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de la location meublée, les bénéfices non commerciaux et les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du Code général des impôts.

Précision étant ici faite :

Des mesures transitoires sont prévues pour l’application de la troisième condition aux contribuables ayant eu le statut de loueur en meublé professionnel avant 2009.

Ainsi, le montant des recettes sera multiplié par 5 pour être ensuite diminué de 2/5^ème par année de détention dans la limite de dix afin de parvenir à des recettes majorées qui rejoindront à terme les recettes réelles.

LE REGIME APPLICABLE AU LOUEUR PROFESSIONEL

– Le principe est celui de l’imputation des déficits subis par les loueurs en meublé professionnels sur les autres revenus du foyer fiscal, sans limitation;

– Lorsque l’activité de loueur est exercée à titre professionnel, les plus-values de cession des locaux données en location relèvent du régime des plus-values professionnelles.

– La plus-value de cession des locaux réalisée à compter du 1^er janvier 2009 est totalement exonérée si les recettes annuelles sont inférieures ou égales à 90 000 euros et partiellement exonérée si les recettes annuelles sont supérieures à 90 000 € et inférieures à 126 000 euros.

Lorsque l’activité n’est pas exercée à titre professionnel, les plus-values réalisées par les loueurs en meublé relèvent des plus-values immobilières réalisées par les particuliers.

LE REGIME APPLICABLE AU LOUEUR NON PROFESSIONEL

– Les plus-values réalisées relèvent du régime des plus-values des particuliers et,

– Les déficits ne sont pas imputables sur le revenu global.

A compter de l’imposition des revenus de 2009, les déficits issus de la location en meublée sont uniquement imputables sur les bénéfices de même nature (provenant donc uniquement de la location en meublée non professionnel) des dix années suivantes.

– Les contribuables non professionnels peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt d’un montant maximum de 25 000 euros pour les investissements réalisés dans certaines structures à compter du 1^er janvier 2009 (sont notamment visés, les résidences avec services pour étudiants, les résidences de tourisme classée, les maisons de retraite).

Les amortissements de ces immeubles ne sont admis en déduction qu’à hauteur de 85% du montant régulièrement comptabilisé.

LE REGIME DES MICRO-ENTREPRISES

Le régime de micro-entreprises est réservé aux contribuables dont les recettes annuelles ne dépassaient pas 32.000 €. Le bénéfice imposable était alors égal au chiffre d’affaires diminué d’un abattement pour charge de 50%.

LA LOCATION NUE D’UN BIEN IMMOBILIER

Sont imposables au titre des revenus fonciers non seulement les revenus des locations d’immeubles proprement dit mais également les revenus accessoires.

Le régime d’imposition différe selon le montant des recettes.

LE REGIME REEL D’IMPOSITION

Le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu est égal à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et charges acquittées.

Les déficits fonciers, autres que celui résultant des intérêts d’emprunt s’imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 euros.

La fraction du déficit supérieur à cette limite ainsi que celle correspondantr aux intérêts d’emprunt ne sont imputable que sur les revenus fonciers des dix annéées suivantes.

Lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable, l’exédent du déficit est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes.

LE REGIME DU MICRO FONCIER

Sauf option du contribuable pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers et sous réserve d’exclusions, le régime micro-foncier s’applique de plein droit aux contribuables dont le revenu brut foncier n’excède pas 15 000 € au titre de l’année d’imposition.

Le revenu net imposable est déterminé automatiquement par l’administration par application d’un abattement représentatif de l’ensemble des charges de la propriété, le taux de l’abattement applicable aux revenus bruts est fixé à 30 %.

Les contribuables concernés portent directement le montant du revenu brut annuel (revenus bruts des immeubles donnés en location directement.

Le contribuable imposé selon le régime micro-foncier ne peut, par construction, constater de déficits.

SPECIFICITE DES PERSONNES DOMICILIEES HORS DE France

Les personnes dont le domicile fiscal n’est pas situé en France peuvent être soumises à une obligation fiscale en France.

LES PERSONNES TAXEES EN France EN RAISON DE L’HABITATION QU’ELLES ONT EN FRANCE

Les personnes de nationalité française ou étrangère qui n’ont pas leur domicile fiscal en France mais qui disposent d’une ou plusieurs habitations en France, sont soumise, au titre de l’impôt sur le revenu, à une taxation forfaitaire minimale basée sur la valeur locative de l’habitation en France.

Toutefois cette taxation n’est pas applicable dans de nombreuses hypothèses et notamment lorsqu’il existe avec le pays de la nationalité de la personne interessée une convention relative au double imposition ou un traité de réciprocité.

LES PERSONNES TAXEES EN FRANCE EN RAISON DE LEUR REVENUS DE SOURCES FRANCAISE

Les personnes fiscalement domiciliées hors de France sont imposable en France en raison, mais seulement en raison, de leurs revenus de source francaise (sauf convention internationale dérogeant à ce principe).

Sont imposables :

– les revenus provenant de biens, droits ou activités localisés en France

– les revenus versés par un débiteur domicilié ou établi en France

L’impôt sur le revenu dû par les contribuables non domicilés en France est calculé de la manière suivante :

– base d’imposition : les règles sont quasi identique que pour un résident fiscal français (les mêmes déductions sont admises).

– taux d’imposition : il est progressif et le système du quotient familial s’applique.

Cependant un taux minimum est prévu de 20 % sauf à ce que le contribuable justifie que le taux moyen qui résulterait de l’imposition en France de l’ensemble de ses revenus de sources française et étrangère sertait inférieur à ce taux minimum. En pareil cas, c’est ce taux moyen qui serait retenu.

Jacques Figasso, notaire in Nice