A Singapore tutti i terreni sono di proprietà dello Stato; in quanto tale, il terreno non è oggetto di proprietà assoluta ma di tenure, ovvero di un insieme di diritti che il proprietario ha sul terreno ad eccezione del possesso della stessa. Lo Stato a sua volta emette varie concessioni o locazioni del terreno. Queste concessioni e locazioni sono più comunemente note come “tenure” e in genere comprendono piena proprietà, locazione e perpetuo. Ogni tenure riflette la durata dell’interesse del proprietario nel terreno.
Proprietà assoluta
Esistono due tipi principali di proprietà assoluta:
- Diritto assoluto: una persona possiede l’immobile a tempo indeterminato, senza condizioni, e alla morte della persona la proprieta’ passa ai suoi successori; e
- Usufrutto: una persona possiede l’immobile per tutta la durata della sua vita.
Immobili in locazione
Un contratto di locazione immobiliare ha una durata definita, in genere da 99 o 999 anni. Tuttavia, i contratti di locazione concessi dai proprietari terrieri del governo, dalla JTC Corporation (Corporazione dei proprietari terrieri industriali) e dall’Housing and Development Board possono essere più brevi e possono invece durare tra i 30 e i 60 anni. Alla fine del periodo di locazione, il terreno tornerà ai proprietari terrieri del governo, che a loro volta possiedono il terreno in base al contratto di locazione da parte dello Stato.
Indipendentemente dal tipo di proprietà, tutti i terreni possono essere acquisiti dallo Stato ai sensi del Land Acquisition Act del 1966 di Singapore, e tutti gli sviluppi territoriali sono soggetti a controlli di pianificazione ai sensi del Planning Act del 1998 di Singapore.
Patrimoni in perpetuo
Una proprietà in perpetuo (o una concessione di terreni garantita dalla norma) è un interesse su un terreno in base al quale una persona possiede il terreno indefinitamente, soggetto a determinate condizioni come quelle stabilite nello State Lands Act 1920 di Singapore (ad esempio, il diritto dello Stato ad avere libero accesso al terreno). Ai sensi di questa legge, ogni concessione di terreni concessa prima del 1 marzo 1961 è considerata conferire una proprietà in perpetuo al beneficiario.
Sistema di registrazione
Dagli anni ’60, a Singapore hanno operato parallelamente due sistemi di registrazione dei terreni: la registrazione ai sensi della norma della registrazione degli atti (Registration of Deeds Act 1988) e la registrazione ai sensi della legge sui titoli (Land Titles Act 1993). Tuttavia, con l’emanazione del Land Titles (Amendment) Act 2001 di Singapore, praticamente tutti i terreni di Singapore sono stati sottoposti a quest’ultimo regime.
Scelta della legge applicabile
Le transazioni immobiliari a Singapore sono solitamente regolate dalla legge di Singapore, in base alla regola lex rei sitae. Laddove il procedimento riguardi principalmente una questione di titolo o diritto di possesso di beni immobili esteri, il tribunale di Singapore non ha giurisdizione per esaminare il procedimento. A ciò fanno eccezione le questioni che si basano su un contratto o su un patrimonio personale, o se la questione sorge nell’amministrazione di un trust o del patrimonio di una persona deceduta che rientra nella giurisdizione del tribunale.
