La legge sulla proprietà immobiliare, come le altre branche del diritto, è oggetto di aggiornamenti e modifiche nel corso del tempo. Il 2018 inizia con la proposta avente ad oggetto l’introduzione di un registro dei proprietari effettivi, le consultazioni su diversi argomenti come le firme elettroniche e la cosidetta “chancel repair liability” (obbligo che possono avere i proprietari di un immobile di contribuire al pagamento per certe ristrutturazioni della Chiesa locale), le varie proposte per riforme significative sulla locazione residenziale, ulteriori riforme sugli oneri fiscali sulle attività commerciali e la tanto attesa implementazione del divieto di concedere in locazione quegli immobili che non rispettano i requisiti minimi di efficienza energetica.
Introduzione di un registro dei proprietari effettivi di quelle società straniere che possiedono immobili nel Regno Unito
Nel 2017 il Dipartimento per le imprese, l’energia e la strategia industriale ha proposto l’introduzione di un nuovo registro per rendere pubblico il nome di chi possiede e controlla le societa’ straniere che possiedono immobili o partecipano agli appalti pubblici nel Regno Unito.
Il governo ha da poco confermato l’intenzione di proseguire con tale progetto. A pagina 36 della strategia sull’anti-corruzione del governo 2017 – 2022 si legge che il governo “pubblicherà un progetto di legge in questa sessione del parlamento per l’istituzione di un registro pubblico dei proprietari effettivi delle societa’ straniere. A queste sara’ richiesto di fornire tali informazioni se possiedono o decidono di acquistare proprietà immobiliari nel Regno Unito o intendono partecipare ad appalti pubblici”.
Il 13° programma di riforma di legge della Commissione giuridica: quali sono le novita’ in tema di proprietà immobiliari?
Il 14 dicembre 2017 la Commissione giuridica ha annunciato 14 nuove aree interessate dal progetto di riforma. Le proposte in tema di proprietà immobiliare avranno ad oggetto i seguenti temi:
- le firme elettroniche, smart contracts e residential leasehold (coprendo argomenti quali l’affrancamento, il sistema inglese del commonhold e la regolamentazione degli agenti) – a tali proposte è stata data la precedenza;
- veicoli automatizzati, terreni registrati, la “chanel repair liability” e i termini ingiusti nelle locazioni residenziali – questi progetti dovrebbero iniziare nel prossimo futuro.
Il tempo del progetto varia da sei mesi a tre anni.
Il Regolamento del 2015 sull’efficienza energetica degli immobili in Inghilterra e Galles introduce restrizioni sugli affitti
Dal 1 aprile 2018, i proprietari di immobili ad uso abitativo o non-abitativo non potranno concedere detto immobile in locazione (o rinnovare il contratto di locazione esistente) nei casi in cui la classe di certificazione energetica dell’immobile sia F o G, tranne nei casi in cui e’ stata prevista un’esenzione. Il mancato rispetto del Regolamento puo’ comportare sanzioni fino a £150,000 per ciascun immobile e la pubblicazione di tale inadempimento.
Inoltre, il Dipartimento per le imprese, l’energia e la strategia industriale ha recemente lanciato una consultazione sulla modifica del regolamento per introdurre una contribuzione finanziaria limitata in capo al proprietario dell’immobile. Inizialmente, il Regolamento prevedeva il principio in base al quale ogni miglioramento dell’efficienza energetica di un immobile fosse a costo zero per il proprietario. Per tali modifiche e miglioramenti, infatti, era previsto l’utilizzo di finanziamenti e sussidi.
La consultazione propone di introdurre il versamento di un contributo di finanziamento da parte del proprietario prevedendo un limite di £ 2,500 per proprieta’. La consultazione si chiuderà alle 23.45 del 13 marzo 2018.
Ricorso alla Corte Suprema: motivazioni per opporsi ai rinnovi dei contratti di locazione ai sensi del Landlord and Tenant Act 1954.
Secondo quanto disposto dalla sezione 30 (1)(f) del Landlord and Tenant Act 1954, un proprietario puo’ opporsi al rinnovo del contratto di locazione quando riesce a dimostrare l’intenzione di demolire o ristrutturare l’immobile. Nel 2017, la Suprema Corte, nella causa S Franses Ltd v. Cavendish Hotel, ha stabilito che in tale ipotesi il motivo è in gran parte irrilevante.
Nel caso di specie, in particolare, era stato sufficiente per il proprietario di casa dimostrare con chiarezza l’intenzione di effettuare lavori di ristrutturazione dei locali, e poco importava che la primaria motivazione per cui aveva deciso di dare avvio ai lavori fosse l’intenzione di far uscire il conduttore piuttosto che qualsiasi scopo commerciale.
Nel 2018 la Corte Suprema deciderà in merito al ricorso in appello del conduttore contro questa decisione. La decisione finale riveste particolare interesse per proprietari ed affittuari in quanto, se la Suprema Corte dovesse confermare il principio dell’irrilevanza del motivo, la protezione che la legge del 1954 offre agli affittuari verrà indebolita.
Ricorso alla Corte Suprema: è possibile creare un diritto di servitù su strutture sportive e ricreative?
Nella recente causa Regency Villas Title Ltd v. Diamond Resorts (Europe) Limited [2017], la Corte Suprema ha concluso che è possibile creare valide servitu’ su strutture sportive e ricreative. Questa decisione è stata impugnata e il ricorso verrà esaminato entro l’anno.
Revisione del Land Registration Act 2002
La registrazione dei terreni è un punto chiave del possesso e della trasmissione della proprieta’ in Inghilterra e Galles. E’ molto importante che il governo abbia confermato l’intenzione di raggiungere una registrazione completa dei terreni entro il 2030. E’ atteso con interesse l’esito della consultazione della Commissione giuridica del 2016 sull’aggiornamento del Land Registration Act 2002 che ha esaminato in modo completo la legislazione che riguarda la registrazione dei terreni. Nel corso del 2018 è prevista la redazione di un progetto di legge.
Le modifiche a tale legge potrebbero avere un impatto significativo sulle proprieta’ in Inghilterra e Galles. A titolo di esempio, la Commissione giuridica ha invitato a limitare le circostanze in cui un creditore ipotecario può richiedere l’indennità al registro fondiario.
Divieto di vendita delle abitazioni “freehold” nuove od esistenti in leasehold e limitazioni sulle locazioni dei terreni
A luglio 2017 il governo ha emesso una consultazione “Lotta alle pratiche sleali nel mercato delle locazioni” per esaminare, tra le altre cose, un divieto sulla vendita di case in “leasehold”, limitando la locazione dei terreni.
Avendo considerato le risposte alla consultazione, il governo si è da poco pronunciato in merito. Due delle piu’ significative proposte sono:
- la conferma che il governo “promuoverà la legislazione avente ad oggetto di divieto di concedere la concessione di locazioni residenziali a lungo termine sulle abitazioni in freehold, siano queste nuove costruzioni o proprietà esistenti”. Potrebbe essere necessario introdurre eccezioni a tale divieto ma il governo non ha tuttora confermato le categorie di esenzione. Invece, il governo valuterà se vi sono particolari casi in cui possa essere giustificata la concessione di un immobile in leasehold e, in caso affermativo, il governo si preoccuperà di assicurare che vengano garantiti termini accettabili al consumatore”.
Oneri fiscali sui beni aziendali: modifiche normative
È probabile che nel corso del 2018 la legge reintroduca la disciplina delle imposte sulle attivita’ commerciali esistente prima della decisione della Corte Suprema Woolway (VO) contro Mazars LLP [2015] UKSC 53.
Prima di tale sentenza, le proprietà immobiliari adiacenti, se occupate dalla stessa persona, venivano considerate come unico bene al fine determinare l’onere fiscale. La stessa cosa nei casi in cui i locali erano separati da parti comuni, a condizione che vi fosse una connessione funzionale sufficiente tra di loro. A seguito della decisione sopra menzionata, due proprietà contigue occupate dallo stesso soggetto sono considerate come una sola se possono essere considerate una proprietà autosufficiente.
A fine 2017 il governo ha emesso una consultazione per raccogliere opinioni sui cambiamenti legislativi proposti per reintegrare la posizione pre–Mazars.
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