Le non résident français face à l’impôt de solidarité sur la fortune à l’occasion de l’achat d’un bien immobilier situé en France
Il est utile de préciser que l’impôt de solidarité sur la fortune est dû par les personnes physiques dont le patrimoine, apprécié globalement, excède le seuil d’imposition au 1er janvier.
Les personnes domiciliées hors de France ne sont imposables que sur les biens situés en France.
Les personnes imposables
1°/ Seules les personnes physiques sont assujetties à l’impôt de solidarité sur la fortune, les personnes morales (ex: les sociétés) ne le sont jamais.
2°/ Sont assujetties les personnes physiques domiciliées en France, et domiciliées hors de France.
Sous réserve des conventions internationales le domicile fiscal est celui défini par l’article 4 B* du Code général des impôts pour l’application de l’impôt sur le revenu.
*Sont considérées comme ayant leur domicile fiscal en France au sens de l’article 4 A : a. Les personnes qui ont en France leur foyer ou le lieu de leur séjour principal ; b. Celles qui exercent en France une activité professionnelle, salariée ou non, à moins qu’elles ne justifient que cette activité y est exercée à titre accessoire ; c. Celles qui ont en France le centre de leurs intérêts économiques.
2. Sont également considérés comme ayant leur domicile fiscal en France les agents de l’Etat qui exercent leurs fonctions ou sont chargés de mission dans un pays étranger et qui ne sont pas soumis dans ce pays à un impôt personnel sur l’ensemble de leurs revenus.
En conséquence, doit être considéré comme une personne non domiciliée en France, une personne qui ne répond pas aux critères ci-dessus.
Les biens imposables
1°/ Le principe
Constituent pour cette catégorie de personne, des biens situés en France :
Les meublescorporels,
- Les immeubles, droits immobiliers, actions ou parts de sociétés,
- Les créances sur un débiteur établi en France et les valeurs mobilières émises par l’Etat français,
2°/ Les exonérations
Définitions des placements financiers exonérés
Afin d’inciter les redevables domiciliés hors de France, l’article 885 L du Code général des impôts exonère les placements financiers de l’impôt de solidarité sur la fortune.
Ainsi, les placements financiers comprennent, sous la réserve des deux exceptions, l’ensemble des placements effectués en France par une personne physique et dont les produits de toute nature, exceptés les gains en capital, relèvent ou relèveraient de la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Il s’agit notamment des dépôts à vue ou à terme en euros ou en devises, des comptes courants d’associés détenus dans une société ou une personne morale qui a en France son siège social ou le siège de sa direction effective, des bons et titres de même nature, obligations, actions et droits sociaux, des contrats d’assurance-vie ou de capitalisation souscrits auprès de compagnies d’assurances établies en France.
La détermination de l’assiette de l’impôt de solidarités sur la fortune
Principe d’évaluation de la valeur des biens
La valeur vénale d’un bien est le prix auquel ce bien pourrait ou aurait pu normalement se négocier à l’époque considérée, tel qu’il résulte en particulier de l’analyse des prix déclarés lors des mutations de biens présentant des caractéristiques identiques et affectés au même usage.
La déduction du passif
Aux termes de l’article 885 E du CGI, l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l’année d’imposition, de l’ensemble des biens, droits et valeurs imposables.
L’impôt de solidarité sur la fortune étant assis selon les mêmes règles que les droits de succession, les dettes grevant les patrimoines sont susceptibles d’être admises en déduction pour l’assiette de l’impôt dans les mêmes conditions.
Pour être déductibles, les dettes doivent :
– exister au 1er janvier de l’année d’imposition ;
– être la charge personnelle du redevable ;
– être justifiées par tous modes de preuve compatibles avec la procédure écrite.
Précisions relatives au prêt immobilier:
Si un immeuble est acquis moyennant un emprunt, sont déductibles au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune :
– le capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition ;
– les intérêts échus et non payés au 1er janvier ;
– les intérêts courus au 1er janvier.
Les mêmes règles sont applicables aux prêts relais immobiliers.
Précisions relatives aux parts de société civile immobilière
Aucune exception n’étant prévue en faveur des parts de sociétés civiles immobilières, celles-ci doivent être comprises à concurrence de leur valeur vénale pour le calcul de l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune.
Etant précisé, que sous certaines conditions, il n’existe aucune obligation comptable pour une société civile immobilière qui met à disposition gratuite, d’un ou des associés, le bien immobilier dont elle propriétaire.
L’établissement d’un bilan simplifié répondant à la nomenclature classique, ACTIF (immobilisations, actif circulant…) / PASSIF (prêt bancaire, compte courant d’associé ….) est cependant recommandé.
Le calcul de l’impôt de solidarité sur la fortune
Le calcul de l’impôt consiste à appliquer le tarif prévu à l’article 885 U du CGI à la valeur nette du patrimoine des personnes imposables.
Pour l’année 2009 :
| 790.000,00 EUR | 0% |
| entre 790.000 EUR et 1.280.000 EUR | 0,55 % |
| entre 1.280.000 EUR et 2.520.000 EUR | 0,75 % |
| entre 2.520.000 EUR et 3.960.000 EUR | 1% |
| entre 3.960.000 EUR et 7.570.000 EUR | 1,3% |
| entre 7.570.000 EUR et 16.480.000 EUR | 1,65% |
| supérieure à 16.480.000 EUR | 1,8% |
Conclusion:
La situation personnelle du redevable, la détention directe ou indirecte, le recours à un prêt bancaire etc, auront une incidence notable sur l’exposition du contribuable à l’impôt de solidarité sur la fortune.
Préalablement à l’acte d’achat, il convient de procéder à un examen attentif de tous ces éléments.
Jacques Figasso, notaire in Nice
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