Il trasferimento di beni immobili in Austria comporta il pagamento di una tassa del 3,5% (2% in caso di trasferimenti intra-familiari). Nel 2012, la Corte costituzionale austriaca ha stabilito che le disposizioni dell’Austrian Real Estate Transfer Tax sulla base imponibile non sono conformi al diritto costituzionale del paese. Poco prima della scadenza del periodo di transizione, nuove disposizioni per la determinazione della base imponibile ai fini fiscali sul trasferimento immobiliare sono entrate in vigore a partire dal 1 giugno 2014.
Considerazione –equo valore di mercato degli immobili
Come regola generale, il corrispettivo per la cessione di beni immobili determina la base imponibile ai fini fiscali nel trasferimento immobiliare in Austria. Tuttavia, nel caso in cui non vi è alcun corrispettivo (ad esempio in caso di trasferimento mortis causa), se lo stesso non può essere determinato od è inferiore al valore reale di mercato, il maggior valore di mercato sarà la base per l’imposta di trasferimento dell’immobile, costituendo la base imponibile minima.
Come risultato, i trasferimenti di proprietà effettuati senza pagamento di alcun corrispettivo ad una persona non della famiglia, determinerà un aumento dell’onere fiscale sul trasferimento immobiliare. Questo, tra l’altro, si applica al conferimento di un immobili da un’azionista alla sua controllata, senza determinare un aumento di capitale.
Trasferimenti intra-familiari
Nel caso di un mero trasferimento intra-familiare, la triplice imposta sul valore unitario (Einheitswert) degli immobili costituisce la base imponibile d’imposta del 2% sul trasferimento immobiliare in Austria. L’imposta sul valore unitario (anche se moltiplicata per tre) è in genere notevolmente inferiore al valore di mercato degli immobili in questione. Tale base imponibile ridotta si applica indipendentemente dal fatto che il trasferimento intra-familiare avviene con o senza alcun corrispettivo. In caso di trasferimento di terreni agricoli o forestali, la base imponibile è pari al semplice valore fiscale unitario (senza essere triplicato).
Il termine “famiglia” comprende in particolare i coniugi, le persone legate da unioni civili, i figli, i nipoti e, in determinate circostanze, i conviventi.
Tale base imponibile ridotta si applica anche in caso di acquisizione indiretta di beni immobili tramite l’acquisizione o consolidamento di tutte le azioni di una società proprietaria di immobili in Austria.
Trasferimento di immobili in corso di riorganizzazione
In generale, le modifiche sulla base imponibile per il trasferimento di beni immobili non avranno alcun impatto sulla riorganizzazione, secondo la legge austriaca di Riorganizzazione Fiscale (Umgründungssteuergesetz), nel corso del trasferimento. A meno che tale riorganizzazione comporti un consolidamento di tutte le azioni di una società proprietaria di immobili, la base imponibile per tale trasferimento immobiliare sarà comunque pari al doppio del valore fiscale unitario dei beni in questione. Se una proprietà agricola o forestale viene trasferita nel corso di una riorganizzazione secondo la Legge di Riorganizzazione fiscale, si applica l’imposta semplice.
Fondazioni private
In caso di trasferimento gratuito di beni immobili da parte di un donatore ad una fondazione privata (Privatstiftung), la base imponibile è pari al valore di mercato dei beni immobili trasferiti, così da rendere il contributo a carico della fondazione privata più alto. L’aliquota applicabile al trasferimento immobiliare in questi casi è pari al 6%. Inoltre, l’assegnazione di beni immobili da parte di una fondazione privata ad un beneficiario determina il pagamento di una tassa di trasferimento immobiliare del 3,5% che si basa anche sul valore di mercato dei beni immobili trasferiti.
Le nuove norme in materia di determinazione della base imponibile sono applicabili sui trasferimenti avvenuti dopo il 31 maggio 2014. Disposizioni transitorie specifiche possono prevedere degli sgravi. La nuova base imponibile per i trasferimenti di terreni agricoli o forestali entrerà in vigore alla scadenza del regime esistente alla data del 31 dicembre 2014. Se le nuove norme siano conformi al diritto costituzionale austriaco rimane una questione controversa.
Cecilia Severino
Abogado presso “Illustre Colegio de Abogados” di Madrid (ES)
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