Paesi Bassi: locazioni commerciali a breve termine

I cosiddetti pop-up shops (in italiano, negozi temporanei) rispondono alle esigenze del mercato e sono oggi divenuti parte della realtà economica. In seguito alla crescente popolarità di negozi e ristoranti temporanei, il 16 marzo del 2016 il governo fiammingo ha adottato un decreto in materia, introducendo un quadro normativo per disciplinare le locazioni commerciali a breve termine.

Il 15 marzo del 2018 anche la Regione Vallone ha adottato un apposito decreto, che è entrato in vigore il 1 maggio del 2018. Tuttavia, per quanto riguarda la regione di Bruxelles – Capitale, le trattative sono ancora in corso.

Di seguito una sintesi delle principali caratteristiche della nuova normativa adottata dalla Regione fiamminga e dalla Regione Vallone in materia:

• Entrambi i decreti sopra menzionati si applicano alle locazioni commerciali di immobili o parti di immobili concluse per un periodo di un anno o meno, laddove lo scopo esplicito della locazione è quello di condurre un’attività al dettaglio o un’attività artigianale a contatto diretto con il pubblico. Il decreto fiammingo stabilisce espressamente l’irrilevanza delle modalità con cui vengono organizzarti i rapporti tra il soggetto locatario e il pubblico e l’irrilevanza del fatto che il locatario sia proprietario dell’attività che viene svolta nell’immobile;
• Il contratto di locazione non può avere durata superiore ad un anno e termina automaticamente allo scadere di detto periodo;
• Una locazione commerciale a breve termine può essere rinnovata alle seguenti condizioni: 1) Le parti dichiarano per iscritto di voler rinnovare il contratto; 2) Le parti si impegnano a rinnovare il contratto mantenendo le medesime condizioni previste dal contratto iniziale; 3) La durata totale del contratto di locazione (così come rinnovato) non dev’essere superiore ad un anno. Il decreto vallone stabilisce che, se il locatario continua ad occupare i locali commerciali anche dopo la scadenza del contratto di locazione (e, pertanto, l’immobile in questione rimane occupato per un periodo superiore ad un anno) e nell’arco del mese successivo alla scadenza del contratto non vengono sollevate obiezioni da parte del locatore, la locazione verrà considerata ordinaria. Si applicheranno in questo caso le norme che disciplinano tale tipologia di contratto (Act of 30 April 1951) e la locazione verrà considerata di durata novennale a partire dalla data in cui è entrato in vigore il contratto. Anche il decreto fiammingo prevede una disposizione simile. Lo stesso, infatti, stabilisce che le locazioni commerciali a breve termine terminano automaticamente allo scadere del termine pattuito. È possibile estendere o rinnovare la locazione a patto che estensione o rinnovo vengano pattuiti per iscritto e la durata totale della locazione non superi l’anno. Se la locazione si estende oltre l’anno, verrà considerata una locazione commerciale novennale, e ricadrà pertanto sotto la disciplina prevista dal Act of 30 April 1951;
• Il locatario può decidere di risolvere il contratto di locazione in qualsiasi momento, con l’unico vincolo di dare almeno un mese di preavviso al locatore. Le parti di un contratto di locazione commerciale a breve termine possono inoltre terminare il contratto per mutuo consenso espresso per iscritto; 
• Il subaffitto e la cessione dei contratti di locazione commerciale a breve termine sono vietati in entrambe le regioni. Tuttavia, il decreto della Regione Vallone stabilisce che le parti “possono accordarsi diversamente per iscritto”;
• A meno che il contratto di locazione non lo vieti espressamente, il locatario può apportare delle modifiche ai locali commerciali per adattarli all’attività svolta, a condizione che i costi non superino il costo dell’affitto di un anno. Tuttavia, due sono le condizioni essenziali: non vanno compromesse la sicurezza, la salute e i valori estetici e il locatore deve essere informato tramite raccomandata prima dell’inizio dei lavori;
• Al termine della locazione, il locatore può richiedere venga ripristinato l’aspetto originale dei locali, a meno che le parti non abbiano concordato diversamente. Il locatario non ha diritto a ricevere nessun compenso per eventuali migliorie apportate ai locali;
• A meno che le parti non abbiano pattuito diversamente, i decreti stabiliscono che le imposte relative all’immobile locato si considerano incluse nel prezzo dell’affitto;
• Se il contratto di locazione commerciale a breve termine viene registrato, il locatario non può essere sfrattato dall’immobile nel caso in cui quest’ultimo venga venduto.