In Francia, la gestione degli immobili si è basata storicamente sull’acquisto di interi edifici da affittare, che venivano poi suddivisi in singole unità da locare.
Anche se questo modello esiste ancora, sta lasciando spazio a soluzioni come la comproprietà e l’acquisto della nuda proprietà.
La comproprietà è stata introdotta nel 1938. Le leggi del 1965 e il decreto del 1967 hanno regolato il suo funzionamento. Questo sistema si applica agli edifici in cui la proprietà è divisa tra più proprietari.
In questo contesto, ciascun proprietario detiene una porzione esclusiva dell’immobile, destinata a un uso specifico, oltre a una quota delle parti comuni, quali scale, ascensori e ingressi.
Interventi legislativi successivi hanno aggiornato e reso più flessibile la disciplina, modificando gli aspetti organizzativi e decisionali della gestione condominiale e ridefinendo i ruoli e le responsabilità dei soggetti coinvolti.
Recentemente, le autorità francesi hanno espresso l’intenzione di proseguire il percorso di riforma, con l’obiettivo di rendere la governance degli edifici in comproprietà più efficiente e orientata alla sostenibilità energetica, in continuità con gli sviluppi precedenti.
Secondo la legge francese, si può ottenere la proprietà di un immobile anche con contratti a lungo termine, come la locazione edilizia o gli affitti lunghi, oppure con formule che uniscono affitto e acquisto futuro. Questi contratti, regolati da norme specifiche, possono consentire all’affittuario di edificare su un terreno del proprietario. Alla fine del contratto, le costruzioni diventano proprietà del proprietario del terreno, automaticamente o mediante un diritto di acquisto previsto dal contratto.
L’investimento nella nuda proprietà è in crescita, poiché separa il diritto di piena proprietà da quello di utilizzo. Questo fenomeno si colloca nel più ampio contesto delle soluzioni adottate nel settore immobiliare.
In questo caso, l’usufruttuario può utilizzare l’immobile, mentre il nudo proprietario mantiene la proprietà e può disporne. Di solito paga un prezzo d’ingresso inferiore al valore di mercato. Questa soluzione è usata soprattutto per la pianificazione patrimoniale e fiscale, ma anche come investimento immobiliare.
Quando l’usufrutto finisce, il nudo proprietario ottiene la piena proprietà dell’immobile. A quel punto può scegliere se affittarlo o venderlo, e spesso può guadagnare dalla crescita di valore dell’immobile.
Anche i beni pubblici possono essere utilizzati per investimenti privati. Questo apre una nuova area nella regolamentazione immobiliare.
In alcuni casi è possibile utilizzare immobili pubblici o di enti pubblici e chi li utilizza può ottenere diritti reali specifici. Tuttavia, per i beni del demanio pubblico, l’uso privato è regolato in modo rigido e, se legato ad attività economiche, richiede procedure competitive e selettive.
I beni demaniali non possono essere trasferiti ai privati, perché sono inalienabili.
Diversa è la situazione dei beni appartenenti al patrimonio privato degli enti pubblici, che possono essere ceduti.
Anche per il demanio pubblico ci sono regole più flessibili. Dopo le recenti riforme, si possono stipulare accordi di vendita condizionata, ma solo se il bene è prima tolto dal regime demaniale e riclassificato.
La vendita è valida solo quando l’immobile non è più considerato bene demaniale. Questo sottolinea quanto sia importante la riclassificazione nel trasferimento.
I sistemi di registrazione tengono traccia e rendono pubblici gli atti immobiliari, garantendo certezza nei rapporti giuridici. Sono l’ultimo passaggio fondamentale della normativa.
La trascrizione di un atto nei registri catastali, effettuata dal notaio, rende il relativo diritto opponibile a chiunque.
Questo sistema serve a garantire stabilità e sicurezza al mercato immobiliare francese, riducendo notevolmente le dispute sulla proprietà immobiliare.
