Fatte salve alcune eccezioni, il proprietario di un appartamento detenuto con un contratto di lease (per un periodo superiore a 21 anni) può ottenere dal proprietario una proroga del contratto di lease di 90 anni in cambio di un premio da versarsi a quest’ultimo. I premi per l’estensione del contratto di lease possono rappresentare un flusso di reddito significativo per i proprietari di immobili residenziali.
Il governo ha promesso di rendere più semplice e meno costoso il prolungamento del contratto di lease e ha presentato al Parlamento il progetto di legge per la riforma del leasehold e del freehold (il “progetto di legge”).
Alla luce di queste proposte, i leaseholders potrebbero valutare se aspettare a prorogare il loro contratto di lease per approfittare delle modifiche legislative proposte. Ciò dipenderà da una serie di fattori.
Perché le proroghe dei contratti di lease saranno più economiche con le riforme proposte?
Quando un leaseholder estende il proprio contratto di lease, deve pagare un “premio” al proprietario (landlord), a titolo di compensazione per la svalutazione del bene. L’attuale calcolo del premio prevede tre componenti: Riversione, Capitalizzazione e Valore matrimoniale.
In base al disegno di legge, il calcolo includerà solo la capitalizzazione dell’affitto del terreno e il valore della reversione al valore di libero possesso dell’immobile su base virtuale che altrimenti spetterebbe al proprietario.
Il “matrimonial value” compensa il landlord per il valore aggiunto che l’estensione del contratto di lease offre al proprietario dell’appartamento grazie al cosiddetto guadagno imprevisto, o profitto, che il leaseholder (detto anche tenant) realizza. Questo valore contribuisce al premio solo se il contratto di lease ha una durata residua inferiore a 80 anni. Un contratto di lease con una durata residua inferiore a 80 anni è considerato un “lease breve”.
Per estendere un contratto di lease breve, il leaseholder deve attualmente pagare al locatore il 50% del profitto ottenuto con l’estensione della locazione. Il calcolo si basa su quanto vale l’appartamento con una lease breve rispetto a quanto varrebbe con un lease il cui termine e’ stato esteso.
Il progetto di legge sulla riforma del leasehold mira a eliminare il valore matrimoniale dal calcolo del premio. Ciò semplificherebbe il processo e lo renderebbe molto più trasparente.
Nonostante una serie di dichiarazioni incoraggianti da parte del Governo, è improbabile che l’approvazione di questo provvedimento legislativo sia un processo rapido. Il disegno di legge deve passare attraverso le Camere del Parlamento e sarà soggetto a controlli e possibili emendamenti. È possibile che i landlords contestino, come e’ possibile che il disegno di legge venga respinto dal Parlamento. Può darsi che il prodotto finale sia molto diverso dalle proposte attuali e che si arrivi a una sorta di “via di mezzo”.
