Una servitù (Easement) è un diritto a favore di un terreno che viene goduto su un altro terreno o che grava su di esso. Le servitù possono essere positive o negative. Una servitù positiva (Positive Easement) permette al proprietario del terreno beneficiato di fare qualcosa sul terreno gravato, come ad esempio far passare un’auto o scaricare le acque reflue attraverso un canale di scolo privato. Una servitù negativa (Negative Easement) limita ciò che il proprietario del terreno gravato può fare sul proprio terreno, come ad esempio realizzare un’opera che potrebbe compromettere i diritti di veduta del terreno beneficiato.
Le servitù sono un “interest in land“, il che significa che non sono semplici diritti personali, ma sono in grado di vincolare i futuri proprietari di entrambi i terreni. Ciò è in contrasto con la posizione di un licenziatario in base a una licenza, che ha un permesso personale per fare qualcosa e non può trasferire tale permesso a qualcun altro.
Per poter essere considerato una servitù, un diritto deve avere le seguenti quattro caratteristiche fondamentali:
- Come spiegato sopra, il diritto deve essere collegato a due terreni.
- La servitù deve avere un qualche collegamento con il terreno beneficiato e conferirgli un beneficio rispetto al proprietario. Inoltre, deve esserci un chiaro collegamento tra i due terreni, il che include uno stretto grado di prossimità fisica.
- I due terreni devono essere di proprietà di persone diverse.
- Il diritto deve poter essere concesso per legge. Se, ad esempio, il proprietario del terreno beneficiato non avesse la capacità mentale, non potrebbe concedere una servitù.
Quanto alle modalita’ di costituzione di una servitu’, esse possono essere costituite attraverso:
- Express Grant, mediante atto di servitù o, più comunemente, in un atto di trasferimento o in un contratto di locazione.
- Implied grant, vale a dire che la servitù è implicita in un trasferimento o in un contratto di locazione, nonostante non vi siano clausole esplicite che conferiscono la servitù.
- Prescription, vale a dire un utilizzo prolungato, in genere per un periodo continuo di almeno 20 anni.
- Le servitù possono essere costituite anche per legge, per testamento, per contratto o per la dottrina equitativa dell’estoppel, ma sono tutte meno comuni delle tre sopra citate.
Alcune categorie di servitù devono essere registrate presso il Registro immobiliare inglese (Land Registry) per avere valore legale e per poter vincolare i futuri proprietari del terreno gravato. È essenziale che le formalità di registrazione siano rispettate nei casi in cui ciò sia rilevante, altrimenti la servitù concessa può rivelarsi priva di valore.
