Il Renters (Reform) Bill è stato presentato al Parlamento il 17 maggio 2023. Propone una revisione del sistema di locazione residenziale, con l’obiettivo di migliorare la posizione degli affittuari. Il disegno di legge sarà discusso in Parlamento e probabilmente sarà modificato prima di diventare legge.
Le principali modifiche al sistema di locazione residenziale proposte dall’attuale versione del disegno di legge sono:
- Tutte le locazioni garantite a tempo determinato saranno sostituite da un nuovo sistema unico di locazioni aperte “a rotazione”, con periodi di affitto non superiori a un mese.
- Un numero limitato di locazioni sarà escluso dalle nuove regole, tra cui le locazioni ad alto canone di locazione (superiori a 100.000 sterline all’anno) e quelle a basso canone di locazione (inferiori a 1.000 sterline all’anno nella Grande Londra), alcuni alloggi per studenti, le locazioni superiori a sette anni e le locazioni degli enti locali.
- Eliminazione degli sfratti “senza colpa” di cui all’articolo 21 – i proprietari potranno sfrattare solo in presenza di un motivo di sfratto, e modifica dei termini di preavviso.
- I motivi di sfratto saranno modificati e ampliati.
- Multe fino a 5.000 sterline per i proprietari che violano le nuove regole sulla locazione degli immobili (multe fino a 30.000 sterline per le violazioni più gravi o ripetute).
- Un nuovo processo per l’attuazione degli aumenti annuali dell’affitto, con il First Tier Tribunal a determinare l’affitto di mercato se un inquilino fa ricorso contro un aumento dell’affitto.
- Divieto di rifiutare in modo irragionevole l’accesso agli animali domestici.
- Ulteriori modifiche saranno introdotte con regolamenti separati, tra cui uno schema di reclamo per gli inquilini e un portale immobiliare per i proprietari (entrambi dovrebbero essere obbligatori e finanziati dai proprietari).
Per quanto riguarda le tempistiche, il nuovo sistema sarà attuato in due fasi, con un preavviso di almeno sei mesi da parte del governo sulla “prima data di attuazione” (dopo che il disegno di legge sarà diventato legge).
Di seguito sono riportate alcune informazioni più dettagliate sui cambiamenti sopra descritti.
Contratti di locazione a rotazione (“rolling tenancies”)
- Le locazioni a tempo determinato garantite saranno sostituite da un nuovo sistema unico di locazioni periodiche “a rotazione”, con un periodo di affitto non superiore a un mese.
- I locatori non potranno richiedere il pagamento anticipato di sei o dodici mesi di affitto.
- Le Assured Shorthold Tenancies (AST) sono state abolite. I locatori non potranno più concedere contratti di locazione “a tempo determinato”.
- Gli inquilini potranno porre fine al loro contratto di locazione con un preavviso di due mesi e non ci sarà una durata minima del contratto.
L’obiettivo è quello di dare maggiore sicurezza agli inquilini. In effetti, gli inquilini avranno il diritto di continuare ad affittare il loro immobile, a meno che e fino a quando il proprietario non possa dimostrare l’esistenza di uno dei pochi motivi di sfratto. Gli inquilini avranno una maggiore flessibilità e potranno trasferirsi con breve preavviso. I proprietari avranno meno certezze a lungo termine sullo status del loro inquilino.
Sezione 21 sfratti “senza colpa” da abolire
I proprietari di casa non potranno più utilizzare la procedura di avviso “senza colpa” per sfrattare gli inquilini ai sensi dell’articolo 21 dell’Housing Act 1988.
Questa procedura consente attualmente ai proprietari di sfrattare gli inquilini senza specificare alcun motivo ed è spesso utilizzata per sfrattare inquilini problematici, anche quando si applica un motivo di sfratto (come arretrati di affitto o comportamento antisociale), perché è più veloce ed economico ottenere il possesso.
Il disegno di legge prevede che i proprietari possano sfrattare un inquilino solo se si applica uno specifico motivo di sfratto, il che probabilmente renderà il processo di sfratto più lento e costoso.
Sebbene sia stato generalmente descritto come l’eliminazione degli sfratti “senza colpa”, si tratta più precisamente dell’eliminazione degli sfratti “senza motivo”. Saranno ancora disponibili diversi motivi di sfratto che non comportano alcuna “colpa” dell’inquilino, come nel caso in cui il proprietario voglia vendere, occupare o ristrutturare.
Raddoppia il periodo di preavviso per l’aumento dell’affitto
- I locatori dovranno dare agli inquilini un preavviso di almeno due mesi (da un mese) per qualsiasi aumento dell’affitto e l’affitto non potrà essere aumentato più di una volta all’anno.
- Attualmente, se non è possibile concordare un aumento dell’affitto, il proprietario può risolvere il contratto di locazione utilizzando la procedura di preavviso di cui alla sezione 21 e riaffittare. Questo non sarà più possibile, quindi la procedura di aumento dell’affitto prevista dalla legge diventerà più importante.
- I locatori dovranno utilizzare un modulo prescritto di avviso di aumento dell’affitto; non potranno semplicemente concordare un nuovo affitto con l’inquilino.
- Se l’inquilino non accetta il nuovo canone proposto, può impugnare l’aumento davanti al Tribunale di primo grado.
Animali domestici ammessi
- Gli inquilini possono generalmente tenere un animale domestico nella proprietà.
- I locatori devono rispondere a qualsiasi richiesta di tenere un animale domestico entro sei settimane e non possono rifiutare irragionevolmente il consenso.
- I locatori possono insistere affinché l’inquilino sottoscriva o si faccia carico del costo di un’assicurazione per animali domestici per coprire il rischio di danni.
Modifica delle cause di sfratto
Alcuni motivi di sfratto esistenti saranno modificati e ne saranno aggiunti di nuovi. I cambiamenti principali sono:
Occupazione propria
Questo motivo sarà esteso a una gamma più ampia di persone collegate al locatore che intendono vivere nell’immobile stesso, tra cui:
- il propietario;
- il coniuge/partner civile (o qualcuno con cui vive come se fosse sposato o in unione civile); e
- il genitore/nonno/sorella/figlio/nipote del locatore o del suo coniuge/partner.
I locatori non potranno utilizzare questa previsione per i primi sei mesi di locazione.
Vendita di un immobile
Si tratta di un nuova previsione che si applicherà quando il locatore intende vendere. I locatori non potranno utilizzare questa previsione per i primi sei mesi di locazione.
Vendita da parte del creditore ipotecario
Questo motivo sarà esteso in modo che i creditori ipotecari con potere di vendita possano sfrattare l’inquilino per vendere l’immobile con il possesso di un’abitazione, anche se l’ipoteca è stata stipulata dopo l’inizio del contratto di locazione. Attualmente, gli ipotecari possono avvalersi di questo motivo solo se il contratto di locazione è stato stipulato dopo l’ipoteca.
Riqualificazione
Questo motivo si applica già quando il locatore intende demolire o ricostruire l’intero immobile o una sua parte sostanziale. Verrà modificato in modo che i locatori non possano utilizzarlo durante i primi sei mesi di locazione.
Arretrati nell’affitto
Questo motivo si applicherà ancora se l’inquilino è in arretrato di due mesi al momento dell’avviso di sfratto e dell’udienza di possesso. Il disegno di legge aumenta il periodo di preavviso per gli sfratti in base a questo motivo a quattro settimane (da due), consentendo di fatto agli inquilini di avere più tempo per saldare gli arretrati ed evitare lo sfratto.
Ripetuti arretrati di affitto. Si tratta di un nuovo motivo che si applicherà quando l’inquilino ha accumulato almeno due mesi di arretrati di affitto per tre o più volte in un periodo di tre anni. Questo provvedimento contribuirà a colmare l’attuale lacuna che consente all’inquilino di evitare lo sfratto in base alla morosità per l’affitto eliminando gli arretrati entro l’udienza del tribunale.
Comportamento antisociale
Questo motivo verrà modificato in modo che si applichi nel caso in cui un inquilino, o qualcuno che vive nell’immobile, sia colpevole di una condotta che causa o “potrebbe causare” un disturbo o un fastidio.
L’emendamento intende abbassare l’asticella della prova del comportamento antisociale. Sebbene attualmente i locatori possano utilizzare la procedura dell’articolo 21 “senza motivo” per sfrattare, in realtà i locatori si troveranno in una situazione peggiore con le nuove regole.
Il motivo è discrezionale, quindi i giudici devono valutare se lo sfratto è una risposta ragionevole e proporzionata.
Esenzione per gli alloggi per studenti
- Alcuni “alloggi per studenti appositamente costruiti” saranno esenti dal nuovo regime di locazione “a rotazione”.
- In base al disegno di legge nella sua attuale stesura, questa esenzione si applica solo a un numero limitato di locazioni di alloggi per studenti, come le sale di residenza gestite da università o altri istituti scolastici, e a un numero limitato di altre associazioni stabilite in regolamenti separati. Questi fornitori continueranno a poter concedere agli studenti contratti di locazione fissi di 12 mesi per allinearsi all’anno accademico.
- I proprietari privati di case per studenti non saranno generalmente esentati. Se continueranno ad affittare a studenti, dovranno farlo con contratti di locazione a tempo indeterminato, che gli studenti potranno terminare con un preavviso di due mesi, senza la possibilità di garantire che l’immobile torni vuoto prima dell’anno accademico successivo.
Dichiarazione dei termini
- I locatori dovranno fornire agli inquilini una “dichiarazione delle condizioni” relative al contratto di locazione prima dell’inizio dello stesso. I locatori dovranno inoltre indicare se si riservano il diritto di avvalersi di determinati motivi di sfratto.
- Le informazioni relative al contratto di locazione da includere nella dichiarazione saranno stabilite in regolamenti separati, e si attendono ulteriori dettagli.
Divieti
Il locatore non deve:
- tentare di affittare un immobile a tempo determinato
- tentare di porre fine a un contratto di locazione con un “avviso di abbandono” (senza specificare alcun motivo di sfratto)
- dare all’inquilino un avviso di risoluzione del contratto di locazione basato su un motivo di sfratto che non è applicabile
- dare all’inquilino un avviso basato su un motivo di sfratto per il quale deve essere dato un preavviso prima dell’inizio del contratto di locazione, in modo che il locatore possa avvalersi di tale motivo, e non è stato dato tale preavviso
- dare all’inquilino un avviso entro i primi sei mesi basandosi su un motivo che non può essere utilizzato entro tale periodo iniziale (ad esempio, occupazione propria, vendita o riqualificazione)
- Riaffittare, commercializzare o autorizzare un agente di locazione a riaffittare l’immobile, entro tre mesi dall’avviso di disdetta, qualora il locatore abbia ottenuto il possesso per motivi di occupazione propria o vendita
Sanzioni pecuniarie per i locatori
Le autorità locali per l’edilizia residenziale possono imporre multe fino a 5.000 sterline ai locatori che:
- non forniscono all’inquilino la dichiarazione dei termini e le informazioni richieste; oppure
- violano alcuni divieti sopra elencati.
Possono essere comminate multe fino a 30.000 sterline se:
- un inquilino se ne va sulla base di un avviso di sfratto che specificava un motivo su cui il locatore sapeva (o avrebbe dovuto sapere) di non poter fare affidamento;
- viene comminata una multa e la condotta in questione si protrae per oltre 28 giorni;
- il locatore commette violazioni ripetute nell’arco di cinque anni; e/o
- si verifica uno sfratto illegale.
L’autorità locale per l’edilizia residenziale potrà applicare le multe come se fossero un’ordinanza del tribunale.
Norme sul deposito cauzionale
- In base alle norme attuali, un locatore non può notificare o fare affidamento su un avviso di sfratto ai sensi dell’articolo 21 “senza motivo” se non ha rispettato le norme sul deposito per l’affitto.
- Il disegno di legge propone che, laddove si applichi un motivo di sfratto, il tribunale possa emettere un ordine di possesso solo se il deposito dell’affitto è stato protetto da un sistema autorizzato e se sono stati rispettati i requisiti di tale sistema. Queste restrizioni non si applicheranno ad alcuni motivi, ad esempio quando l’inquilino ha commesso un reato grave o un comportamento antisociale.
- Il locatore potrà inoltre sfrattare se avrà restituito il deposito all’inquilino nella sua interezza o con le eventuali riduzioni concordate tra locatore e inquilino.
Ulteriori modifiche in arrivo
Sistema di reclamo degli inquirenti
Il disegno di legge propone che il Segretario di Stato “possa” emanare regolamenti separati che richiedano ai locatori residenziali di essere membri di “un sistema di reclamo per locatori”. Questo sarà un forum per la risoluzione dei reclami degli inquilini.
In base al sistema proposto, un reclamo presentato da un “potenziale, attuale o ex inquilino residenziale” nei confronti di un locatore sarà esaminato e deciso da una persona indipendente.
Al locatore può essere richiesto di:
- fornire scuse o spiegazioni
- pagare un risarcimento; e/o
- intraprendere altre azioni per risolvere il reclamo dell’inquilino.
- La decisione presa nell’ambito del regime è destinata ad essere esecutiva come se fosse un’ordinanza del tribunale.
Il sistema proposto sarà probabilmente obbligatorio e tutti i locatori residenziali dovranno pagare una quota associativa per coprire i costi di gestione del sistema.
Multe fino a 5.000 sterline potrebbero essere imposte ai locatori che non aderiscono allo schema quando sono tenuti a farlo. Multe fino a 30.000 sterline potrebbero essere imposte ai locatori che continuano a violare i requisiti dello schema di adesione per 28 giorni dopo l’imposizione di una multa, o per violazioni ripetute.
Banca dati dei locatori
Il disegno di legge propone l’adozione di regolamenti separati per introdurre una banca dati obbligatoria dei locatori. Tale banca dati conterrà informazioni sul fatto che un locatore abbia
- è stato soggetto a un ordine di divieto;
- ha subito una sanzione pecuniaria; e/o
- è stato condannato per un reato.
È probabile che sia previsto anche l’obbligo per il locatore di pagare una tassa per coprire i costi di creazione e gestione del database.
I locatori non potranno commercializzare una proprietà residenziale prima di essersi registrati nel database.
Possono essere comminate multe fino a 5.000 sterline ai locatori che non si registrano nel database dei locatori quando ne hanno l’obbligo. Multe fino a 30.000 sterline possono essere inflitte ai locatori che forniscono informazioni false al database, che continuano a violare la legge 28 giorni dopo l’imposizione di una multa o che sono colpevoli di violazioni ripetute.
Quali misure non sono state incluse nel disegno di legge?
I piani del governo per la riforma del settore degli affitti privati sono stati illustrati nel libro bianco del giugno 2022 “Affaire private rented sector”, che comprendeva una serie di impegni legislativi non previsti dal disegno di legge, tra cui:
- Uno “standard di casa dignitosa” da applicare per legge al settore degli affitti privati.
- Rendere illegale per i proprietari e gli agenti il divieto assoluto di affittare a inquilini che ricevono sussidi o con bambini
- beneficiari di sussidi o con bambini
- Rafforzare i poteri di applicazione dei consigli e introdurre l’obbligo di riferire sulle attività di applicazione.
- Il 17 maggio 2023 Michael Gove ha annunciato che le misure di cui sopra saranno legiferate “in questo Parlamento”.
Ha inoltre annunciato la proposta di allineare l’abolizione dell’articolo 21 e dei nuovi motivi di possesso, con miglioramenti giudiziari, tra cui la “digitalizzazione end-to-end del processo” e la “prioritizzatine di alcuni casi, tra cui i comportamenti antisociali”. Non ci sono ulteriori dettagli sulle modalità di aggiornamento del sistema giudiziario e sui tempi di attuazione.
Commento
- È un obiettivo lodevole quello di migliorare la situazione degli affittuari, in particolare di quelli che hanno sofferto per mano di proprietari “disonesti”.
- Un aspetto fondamentale per il successo di queste riforme sarà la possibilità per i proprietari “virtuosi” di sfrattare gli inquilini problematici in modo rapido ed economico, in particolare gli inquilini colpevoli di comportamenti antisociali o di arretrati di affitto non significativi. Il disegno di legge non si occupa di come ciò possa essere realizzato. I tribunali sono già sovraccarichi e non sono in grado di far fronte a un enorme afflusso di controversie in materia di affitti residenziali. Se il processo è troppo lento, costoso e incerto, le locazioni private diventeranno molto più rischiose. Questo potrebbe portare a un aumento dei canoni di mercato per compensare il rischio.
- L’abolizione dei contratti di locazione a tempo determinato renderà la locazione agli studenti meno attraente per i proprietari privati. Nelle note esplicative del disegno di legge si legge che “gli alloggi per studenti costruiti ad hoc (PBSA) saranno esenti da questi cambiamenti a condizione che il fornitore sia registrato per i codici approvati dal governo”. Il PBSA non è definito nel disegno di legge e questa esenzione deve essere chiarita. Si chiede che l’esenzione proposta venga estesa a tutti i locatori privati di alloggi per studenti, per evitare di esacerbare gli attuali problemi di offerta. La prospettiva di dover concedere contratti di locazione a tempo indeterminato agli studenti, che potrebbero porre fine all’accordo con un preavviso di due mesi, potrebbe essere un rischio troppo grande da correre e potrebbe portare all’esodo dei locatori privati di alloggi per studenti.
- Sono necessari ulteriori dettagli sulla proposta di uno “schema di ricorso del locatore”/”schema di reclamo dell’inquilino” obbligatorio per capire quale sarà l’impatto sui locatori residenziali e sul settore in generale. Al momento non è chiaro quale potrebbe essere il livello della quota di adesione, chi amministrerebbe il sistema obbligatorio e come potrebbero essere recuperati i costi sostenuti per il processo di risoluzione delle controversie nel caso in cui un inquilino sollevi un reclamo.
