In Inghilterra, la maggior parte delle proprietà residenziali viene affittata tramite un Assured Shorthold Tenancy (AST). Numerosi locatori sono erroneamente convinti che il decesso di un conduttore determini la fine della locazione.
In caso di decesso di un conduttore, il locatore deve compiere diversi passi per rientrare in possesso dell’immobile. Se il locatore non segue questi passaggi e riprende possesso dell’immobile, si verifichera’ uno sfratto illegale, anche se il conduttore è deceduto.
In primo luogo, è importante notare che, se un AST viene concesso a più di un soggetto, il conduttore superstite conserva il diritto di vivere nell’immobile in base alla dottrina della “survivorship”. Se il locatore desidera sfrattare il conduttore superstite, dovrà notificare un apposito preavviso.
Nel caso in cui solo uno dei conduttori sia deceduto, vi sono diversi fattori che determinano chi acquisisce i diritti e gli obblighi di tale soggetto ai sensi dell’AST e la procedura necessaria affinche’ il locatore possa rientrare in possesso della proprietà.
L’Housing Act 1985 prevede un diritto di successione che consente al coniuge o al partner civile di succedere nel contratto di locazione, a condizione che occupassero l’immobile come abitazione principale insieme al conduttore defunto, immediatamente prima del decesso di quest’ultimo. In alternativa, se non c’è un coniuge o un partner civile, una persona può succedere nel contratto di locazione se nell’AST è espressamente previsto tale diritto, dopo la morte del conduttore. La persona con diritto di successione acquisirà tutti gli obblighi del conduttore ai sensi dell’AST. Se il locatore desidera sfrattare il successore, dovrà notificare tale intenzione.
In assenza di espresso diritto di successione, gli esecutori testamenti acquisiranno gli obblighi del conduttore defunto e il locatore dovrà notificare a loro l’avviso di sfratto. La notifica dell’avviso dipenderà dal fatto che vi sia o meno un testamento, che vi siano esecutori testamentari o che sia stato rilasciato un Grant of Probate. Se non è stato ancora ottenuto un Grant of Probate, o se non ci sono esecutori, il contratto di locazione è temporaneamente assegnato al Public Trustee e il locatore è tenuto a notificare l’avviso al Public Trustee, insieme al relativo modulo.
Ulteriori problemi sorgono nel caso in cui l’immobile sia occupato da altri soggetti, che vivevano con il conduttore deceduto ma che non sono definiti come conduttori ai sensi dell’AST. Questa situazione può dare origine a un contratto di locazione di common law, che richiede uno specifico preavviso per porre fine alla locazione.
