Il recente caso della Corte Suprema “Wells vs Devani” [2019] UKSC 4, interpreta i termini di un accordo verbale concluso tra un venditore ed un agente immobiliare in relazione al pagamento della commissione dell’agente e conferma che, mentre un accordo verbale può essere vincolante, se la Legge sugli agenti immobiliari non è stata rispettata, il Tribunale può ridurre la commissione dell’agente. Mentre il caso si concentra sul fattore scatenante per cui la commissione dell’agente diventa pagabile, è utile ricordare come viene creata una relazione giuridicamente vincolante tra le parti.
Accordo vincolante
Un contratto può essere scritto, orale o entrambi. Un accordo legalmente vincolante esiste solo se esiste una mutua intenzione di creare relazioni giuridiche tra le parti.
Nel caso Wells vs Devani, era stato stipulato un accordo orale, per telefono, tra il venditore dell’immobile ed un agente immobiliare, in base al quale l’agente avrebbe trovato un acquirente, in cambio del 2% di commissione più IVA. L’accordo non specificava quando il pagamento della commissione sarebbe stato dovuto all’agente, e il venditore successivamente si rifiutava di pagare.
Nel determinare se esistesse un contratto vincolante, la Corte Suprema ha valutato se l’accordo orale fosse completo e applicabile, nonostante non identificasse l’evento che obbligava al pagamento delle commissioni.
Sono stati considerati i seguenti punti:
• ciò che era stato comunicato tra il venditore e l’agente verbalmente e la loro condotta; e
• se le parti intendessero creare una relazione giuridicamente vincolante tra loro.
La Corte Suprema ha dichiarato che la condotta dell’agente nel trovare un acquirente per le proprietà del venditore indicava che le parti avevano agito secondo il loro accordo verbale e quindi intendevano creare una relazione giuridicamente vincolante.
L’accordo non era quindi troppo vago o incerto per essere esecutivo, e si è ritenuto che la commissione all’agente sui proventi della vendita fosse dovuta.
Sottintendere un termine nel contratto
Nel caso in parola, la corte ha ritenuto che sarebbe stato “naturalmente inteso” che il momento per il pagamento della commissione sarebbe stato al completamento della vendita degli immobili. Era quindi inutile che il tribunale sottintendesse questo termine nell’accordo orale in questo caso.
Estate Agents Act 1979 e l’effetto di non conformità
Il caso fornisce un utile promemoria delle informazioni che un agente immobiliare è tenuto a fornire ad un cliente prima prendere un incarico, al fine di rispettare la legge sugli Agenti Immobiliari ed evitare incertezze del tipo riscontrato in questo caso. Un agente dovrebbe fornire:
• dettagli delle circostanze in cui il cliente sarà tenuto a pagare un compenso all’agente per lo svolgimento di lavori di agenzia;
• dettagli della retribuzione dovuta per l’esecuzione di lavori di agenzia immobiliare, o se tale importo non è accertabile nel momento in cui vengono fornite le informazioni, dettagli sul modo in cui verrà calcolata la remunerazione;
• dettagli su eventuali pagamenti che non fanno parte della retribuzione dell’agente per lo svolgimento di lavori di agenzia ma che possono diventare esigibili in determinate circostanze e quali sono tali circostanze.
Nella fase di negoziazione, tutte le conversazioni, comprese le telefonate, devono essere registrate per iscritto e dichiarare espressamente che tutte le questioni sono “oggetto del contratto”.
Nel caso di Wells vs Devani, l’agente non ha rispettato gli obblighi previsti dalla legge, non informando espressamente il venditore dell’evento da cui sarebbe derivato il diritto alla commissione e non fornendo alcuna informazione per iscritto.
Nonostante il mancato adempimento dell’agente, la corte ha considerato il grado di colpevolezza dell’agente e si chiedeva se fosse abbastanza per considerare inapplicabile l’accordo orale. In conclusione, ha ritenuto che l’accordo verbale fosse valido, per le ragioni sopra esposte, ma che la commissione dovuta dal venditore all’agente dovesse essere ridotta di un terzo, a causa della mancata osservanza della legge da parte di quest’ultimo.
Commento
Il caso in oggetto è utile per ricordare che gli accordi verbali, come gli accordi stipulati telefonicamente, potrebbero essere legalmente vincolanti per le parti coinvolte. Chiaramente, un contratto tra un venditore e un agente immobiliare dovrebbe sempre essere fatto per iscritto, per garantire che il gli interessi di tutte le parti siano protetti e per evitare l’incertezza e in particolare per l’agente, il cui risultato può una riduzione del quantum concordato per la prestazione.
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