I veicoli olandesi comunemente utilizzati per acquisire immobili includono la società privata a responsabilità limitata (BV), la società pubblica a responsabilità limitata (NV), la cooperativa (Coop), il fondo comune di investimento (FGR) e la società in accomandita (CV).
BV, NV e FGR non trasparenti possono ottenere lo status di istituto di investimento fiscale (FBI) e beneficiare di un regime di tassazione simile ai regimi stranieri per i fondi di investimento immobiliare. Gli FBI sono soggetti all’imposta sul reddito delle società con un’aliquota dello zero per cento.
I dividendi distribuiti dagli FBI sono, in linea di principio, soggetti a una ritenuta d’acconto con un’aliquota del 15%, a meno che non si applichi l’esenzione dalla ritenuta d’acconto sui dividendi nazionali o l’aliquota sia ridotta ai sensi di un trattato sulla doppia imposizione. La ritenuta d’acconto sui dividendi dovuta da un istituto di investimento fiscale può essere ridotta dalla ritenuta d’acconto olandese e straniera applicata sui dividendi o sui pagamenti di interessi ricevuti dall’istituto, fatte salve alcune limitazioni.
Ai fini fiscali, CV e FGR possono essere strutturate come entita’ fiscalmente trasparenti o non trasparenti. Se il veicolo è considerato fiscalmente trasparente, tutti i profitti sono attribuiti direttamente agli investitori, il che significa che non si ha alcuna tassazione a livello societario.
Anche le società straniere sono spesso utilizzate per investire nel settore immobiliare olandese, principalmente perché l’Olanda applica una ritenuta d’acconto sui dividendi derivanti dalle distribuzioni effettuate da società ivi residenti.
La proprietà, il trasferimento e l’investimento in immobili possono essere soggetti a diverse forme di tassazione.
La proprietà o l’uso di un immobile situato in Olanda è soggetto alle seguenti tasse sulla proprietà: imposta sugli immobili, tassa sul water board, tassa sulle fognature e per lo smaltimento dei rifiuti. Alcune tasse gravano sul proprietario dell’immobile, mentre altre sull’utente.
L’amministrazione comunale valuta l’immobile per determinare la base imponibile ai fini dell’imposta sugli immobili. Il comune rivaluta ogni anno il valore di tutte le proprietà. Questo valore costituisce il punto di partenza per il calcolo di tutte le imposte relative alla proprietà ed è indicato come valore WOZ.
Il trasferimento di beni immobili è, in linea di principio, soggetto all’imposta sul trasferimento di beni immobili. Recentemente, tale imposta è stata diversificata per rispecchiare le varie tipologie di acquirenti:
- zero per cento per immobili residenziali con un valore fino a 400.000 euro (440.000 euro a partire dal 2023) per i soggetti di età inferiore ai 35 anni;
- 2 per cento per immobili residenziali utilizzati dall’acquirente come residenza principale;
- 8 per cento per investimenti in immobili residenziali (10,1 per cento a partire dal 2023); e
- 8 per cento per investimenti in immobili commerciali (10,1 per cento a partire dal 2023).
Sono previste esenzioni dall’imposta sul trasferimento immobiliare se il trasferimento è soggetto all’imposta sul valore aggiunto (IVA) o per trasferimenti successivi effettuati entro un determinato periodo di tempo.
Una società il cui bilancio comprende il 50% o più di beni immobili e un minimo del 30% di beni immobili situati in Olanda è considerata una società immobiliare ai fini fiscali. Le azioni di una società immobiliare sono considerate beni immobili. Ciò implica che il trasferimento di azioni può comportare l’insorgere dell’imposta sul trasferimento immobiliare, a condizione che la società in questione sia una società immobiliare qualificata.
Il trasferimento di un immobile è esente da IVA, a meno che l’immobile non si qualifichi come di nuova costruzione (ossia, siano trascorsi meno di due anni dal suo primo utilizzo), come terreno edificabile o il venditore e l’acquirente optino per un trasferimento imponibile ai fini IVA. In tal caso, il trasferimento è soggetto ad IVA con aliquota del 21 per cento.
Le plusvalenze derivanti dalla vendita di beni immobiliari olandesi detenuti a titolo di investimento da societa’ residenti sono soggette all’imposta sul reddito delle società. Lo stesso vale per il reddito netto da locazione. Per il 2022, l’aliquota dell’imposta sul reddito delle società è del 25,8%.
