I piani regolatori sono la principale fonte normativa di pianificazione e contengono condizioni vincolanti per l’utilizzo dell’area interessata. Ogni comune deve adottare un piano regolatore generale che copra l’intero territorio. Aree specifiche del territorio comunale possono essere soggette a un piano specifico adottato dal Comune. Tali piani possono riuardare sia un’area da sviluppare, dove il proprietario dell’area propone un progetto da realizzare, sia un’area già sviluppata, dove il Comune definisce le regole di integrazione delle costruzioni.
Ogni comune deve inoltre adottare un regolamento edilizio che imponga regole di costruzione.
In breve, si può dire che la costruzione, la modifica, la ristrutturazione e l’ampliamento richiedono una licenza edilizia, così come il cambio di destinazione d’uso di un immobile. La domanda di permesso deve essere presentata al sindaco del comune. Una condizione per ottenere il permesso è che lo sviluppo previsto sia conforme al piano (o ai piani) regolatore e al regolamento edilizio.
Alcuni tipi di edifici (come uffici o centri commerciali) richiedono un’autorizzazione all’esercizio prima dell’inizio dei lavori di costruzione. Gli impianti e le attività sono suddivisi in diverse classi a seconda del loro impatto sul pubblico, sul quartiere, sulle condizioni di lavoro e sull’ambiente.
La maggior parte dei progetti immobiliari è soggetta a un’autorizzazione che deve essere rilasciata sia dal Ministro dell’Ambiente che dal Ministro del Lavoro.
La vendita di un edificio esistente – solo in un asset deal e indipendentemente dalla sua funzione – richiede la consegna di un attestato di prestazione energetica valido.
Le transazioni azionarie non sono soggette a imposte sul trasferimento, imposte di bollo o IVA, a meno che l’amministrazione fiscale non dimostri un abuso di legge o una transazione fittizia.
Le transazioni aventi ad oggetto beni sono soggette a un’imposta sul trasferimento con un’aliquota del 6 per cento, oltre a un’imposta di trascrizione dell’1 per cento, calcolata sulla cifra maggiore tra il prezzo concordato e il valore di mercato del bene. I beni situati nella città di Lussemburgo sono soggetti a un’imposta aggiuntiva pari al 50% dell’aliquota normale dell’imposta sul trasferimento, per un totale del 10% di imposte sul trasferimento di un bene situato nella città di Lussemburgo.
Le transazioni di beni sono, di norma, esenti da IVA. Le parti possono optare per l’applicazione dell’IVA sul loro asset deal, in aggiunta alle imposte sul trasferimento. L’opzione è disponibile solo se l’acquirente utilizzerà l’edificio principalmente per lo svolgimento di attività che danno diritto alla detrazione dell’IVA a credito.
Un asset deal può anche far scattare l’obbligo di regolarizzazione dell’IVA per il venditore. Nel caso di un trasferimento esente, il venditore può essere tenuto a regolarizzare l’IVA a monte sostenuta sulle spese in conto capitale, se questa è stata detratta; nel caso di trasferimenti soggetti a IVA, il venditore può regolarizzare parte dell’IVA a monte che non ha detratto in passato (a causa, ad esempio, di un leasing esente da IVA). La regolarizzazione si estende su un periodo di o dieci anni e copre un quinto o un decimo dell’IVA a monte per ogni anno rimanente.
