Comprendere il panorama fiscale irlandese è fondamentale per qualsiasi decisione di investimento e gli investitori dovrebbero tenere conto delle potenziali implicazioni fiscali irlandesi sull’acquisizione, l’affitto e la cessione finale di immobili irlandesi. Gli investitori potrebbero voler investire in immobili irlandesi direttamente attraverso una persona giuridica irlandese o non irlandese o una partnership trasparente dal punto di vista fiscale (ad esempio, una investment limited partnership (ILP) irlandese). Per gli investimenti più consistenti, potrebbe essere preferibile investire attraverso un fondo immobiliare irlandese (IREF) o un trust di investimento immobiliare irlandese (REIT).
Esiste una serie di imposte irlandesi da considerare quando si investe, si possiede e si cede un immobile irlandese.
L’acquirente è tenuto a pagare l’imposta di bollo, che di norma è pari al 7,5% del prezzo di acquisto per gli immobili commerciali e al 2% per gli immobili residenziali (1% per il primo milione di euro).
Potrebbe essere possibile ottenere un rimborso dell’imposta di registro se l’imposta di registro al 7,5% è stata pagata per l’acquisto di un terreno su cui poi sono stati costruiti alloggi residenziali. Per ottenere il rimborso è necessario soddisfare una serie di condizioni, tra cui il fatto che la costruzione deve iniziare entro 30 mesi dalla data di acquisizione del terreno e che vi è un limite massimo all’importo dell’imposta di registro che può essere rimborsato.
Il trattamento IVA di una vendita immobiliare dipende dalla natura dell’edificio, dal suo utilizzo e dalla sua situazione IVA. A seconda delle circostanze, la vendita può anche essere soggetta all’agevolazione sul trasferimento d’azienda, che può essenzialmente esentare la vendita dall’IVA. L’IVA sugli immobili è un settore complesso. Le implicazioni IVA di qualsiasi vendita immobiliare (comprese quelle relative ai beni strumentali) devono essere considerate attentamente e documentate in modo appropriato dal punto di vista contrattuale.
L’IVA sostenuta per l’acquisto dell’immobile e per i costi correnti può essere recuperata a seconda del profilo IVA dell’immobile e della natura dell’uso che ne viene fatto.
Esiste anche una serie di altre considerazioni fiscali rilevanti in relazione agli immobili irlandesi. Tra queste vi sono le seguenti.
- L’imposta locale sulla proprietà (LPT) e la registrazione degli affitti: una LPT annuale si applica alle proprietà residenziali irlandesi con eventuali debiti non pagati legati alla proprietà. Le locazioni residenziali devono essere registrate presso il Residential Tenancies Board e la registrazione è una condizione per ottenere uno sgravio fiscale per gli interessi sostenuti per l’acquisto dell’immobile.
- Adempimenti fiscali: a prescindere dalla struttura di partecipazione scelta, di norma si applicano gli obblighi di pagamento e adempimento delle imposte irlandesi.
- Imposta sui contratti rilevanti (RCT): L’RCT è una ritenuta alla fonte che si applica in Irlanda ai pagamenti effettuati dagli appaltatori principali ai loro subappaltatori per determinate operazioni di costruzione. Le aliquote dell’RCT sono pari a zero, 20 e 35 per cento, e l’aliquota applicabile dipende dai precedenti fiscali del subappaltatore. Un appaltatore principale è tenuto a registrarsi per l’RCT e a fornire determinate informazioni alle autorità fiscali irlandesi (Revenue Commissioners), tra cui l’identità del subappaltatore, il valore e la durata stimati del contratto e la sede o le sedi in cui si svolgeranno le operazioni in questione.
- Le aliquote: gli immobili non residenziali sono soggetti ad aliquote, ovvero a un’imposta sugli immobili commerciali. L’inquilino commerciale è normalmente responsabile delle tariffe, ma se l’edificio è sfitto, il proprietario diventa responsabile.
- IVA sulle spese di gestione: i servizi connessi agli immobili sono generalmente considerati come forniti ovunque gli immobili siano situati. Pertanto, quando le spese di gestione immobiliare sono sostenute in relazione a un immobile irlandese, è probabile che siano soggette all’IVA in Irlanda (indipendentemente dal luogo in cui è stabilito il destinatario del servizio).
- Imposta sulle acquisizioni di capitale (CAT): La CAT può essere applicata a una donazione o eredità di beni immobili irlandesi, indipendentemente dalla residenza o dal domicilio delle parti. La persona che riceve la donazione o l’eredità ha l’obbligo di pagare la CAT, che viene applicata all’aliquota del 33% al di sopra di determinate soglie di esenzione fiscale, che dipendono dal rapporto tra il donatore e il donatario.
- RZLT (Residential zoned land tax); la RZLT è stata introdotta nella legge finanziaria del 2021 e, in generale, si applicherà ai terreni classificati come idonei allo sviluppo residenziale che sono serviti ma non sviluppati a fini abitativi. L’imposta si applicherà su base auto valutativa ogni anno a partire dal 2024 e sarà riscossa a un tasso del 3% del valore di mercato del terreno.
Il reddito netto da locazione (calcolato in base ai principi fiscali applicabili) è soggetto all’imposta irlandese, indipendentemente dalla residenza dell’investitore. Gli investitori societari residenti e non residenti in Irlanda dovrebbero essere soggetti all’imposta sulle società al 25 per cento sul reddito netto da locazione. Le spese operative direttamente connesse agli immobili dovrebbero essere deducibili e potrebbero essere disponibili anche quote di capitale.
Gli interessi sui prestiti per l’acquisto, il miglioramento o la riparazione di un immobile dovrebbero essere normalmente deducibili dal reddito da locazione imponibile. Esistono diverse disposizioni antielusive che possono cercare di negare la deduzione degli interessi, come la regola della limitazione degli interessi (ILR), le disposizioni anti-ibrido di mismatch e le disposizioni di reverse hybrid mismatch.
Le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili irlandesi detenuti come beni d’investimento sono soggette all’imposta irlandese sulle plusvalenze (CGT) all’aliquota del 33%, indipendentemente dal fatto che il venditore sia residente fiscale in Irlanda; in altre parole, l’imposta è applicata a livello mondiale. Una plusvalenza derivante dalla vendita di azioni non quotate di una società che trae la maggior parte del suo valore da immobili irlandesi è anch’essa soggetta alla CGT con un’aliquota del 33%, indipendentemente dal fatto che il venditore sia residente fiscale in Irlanda; anche in questo caso l’applicazione è mondiale.
La sezione 980 del Taxes Consolidation Act del 1997 garantisce il funzionamento del regime CGT imponendo all’acquirente la responsabilità di trattenere il 15% del corrispettivo totale dell’acquisto di determinati beni e di versarlo ai Revenue Commissioners. Tali beni comprendono immobili irlandesi e azioni non quotate di società che traggono la maggior parte del loro valore da immobili irlandesi. I proventi delle vendite superiori a 500.000 euro (1 milione di euro nel caso di immobili residenziali) saranno soggetti a una ritenuta fiscale del 15% se non viene fornito all’acquirente un certificato di liquidazione CGT (modulo CG50A). Il certificato di liquidazione è generalmente disponibile quando il venditore è fiscalmente residente in Irlanda, non vi è alcuna CGT derivante dall’alienazione o qualsiasi passività CGT che sorge è stata pagata.
La guida pubblicata dai Revenue Commissioners afferma che, in generale, un prestito garantito su un terreno irlandese e un titolo che deriva la maggior parte del suo valore da un terreno irlandese sono entrambi terreni ai fini della CGT.
