Gli strumenti di investimento usati con maggiore frequenza per investire nel settore immobiliare in Grecia sono le societa’ per azioni (sociétés anonymes “SAs”) e le societa’ di capitale privato (private capital companies “PCs”). Quest’ultime sono società commerciali che garantiscono che la responsabilità degli azionisti o dei soci sia limitata all’importo dei loro contributi e possono essere costituite anche da un solo azionista o socio. Gli investitori immobiliari istituzionali possono anche investire attraverso una società d’investimento immobiliare greca, che è un’entità che opera sotto la supervisione della Commissione ellenica per il mercato dei capitali (Hellenic Capital Market Commission “HCMC”).
Da un punto di vista pratico, la SA è l’entità piu’ utilizzata, poiché, ai sensi della Legge 4548/2018 e della Legge 3156/2003, è l’unico veicolo societario idoneo a emettere prestiti obbligazionari, che di solito non sono soggetti all’imposta di bollo, e il costo di registrazione delle loro garanzie presso i registri competenti è soggetto a una tassa standard. La SA è generalmente considerata la forma societaria appropriata nei casi di transazioni immobiliari complesse e di acquisizioni con un carico di debito. Inoltre, le società straniere possono anche investire direttamente nel settore immobiliare greco stabilendo una filiale in loco.
Imposte sulla proprietà – L’investimento di immobili in Grecia produce effetti fiscali in tre fasce successive, a seguito del passaggio di proprietà da un investitore – contribuente a un altro. In particolare, in virtù del quadro normativo greco in materia di imposte sulle proprietà, gli effetti fiscali si producono al momento dell’acquisto dell’immobile, durante il periodo di detenzione e al momento della cessione dell’immobile.
Il “valore oggettivo dell’immobile” (“objective value of the property”) è il principio predominante per il calcolo della maggior parte delle imposte sulle proprieta’. Questo principio è stato sancito per la prima volta nella legislazione nel 1982 per consentire l’istituzione di un sistema di attribuzione del valore degli immobili, come strumento contro l’evasione fiscale. Questo sistema prevede un valore minimo per la proprietà immobiliare in base a criteri oggettivi come l’ubicazione, le dimensioni, l’accesso alle strutture pubbliche e l’età dell’edificio. I valori oggettivi possono differire dai valori di mercato. Non tutte le aree della Grecia sono state valutate. Nel caso in cui in alcune aree non siano stati fissati valori oggettivi, le autorità fiscali stimano il valore di mercato sulla base di vendite comparabili o di altri dati disponibili.
Il sistema del valore oggettivo è stato contestato davanti alla Corte suprema, che ha costantemente stabilito che è conforme alla Costituzione, a condizione che il Ministero delle Finanze regoli adeguatamente i criteri speciali di volta in volta e che sia preservato il diritto dei contribuenti di contestare il valore oggettivo in tribunale. Inoltre, la Corte suprema ha definito il valore oggettivo come l’equo valore di mercato di un immobile che parti ben informate, diligenti e non correlate accetterebbero partecipando a transazioni di questo tipo. A partire dal 1° gennaio 2022, i nuovi valori oggettivi si applicheranno agli immobili e influenzeranno l’acquisto e la proprietà di immobili in Grecia.
Infine, nel 2017 è stato introdotto il Registro elettronico dei valori di trasferimento immobiliare (Register of Real Estate Transfer Values), che riporta i dati sulle transazioni immobiliari ed è accessibile al pubblico.
