Pianificazione
In quanto stato federale, l’Argentina ha tre sfere di governo che possono condividere la giurisdizione sul controllo della pianificazione immobiliare e sugli usi assegnati alle proprietà immobiliari. Il tipo di investimento relativo ai singoli immobili determina l’autorita’ competente a seguire e controllare i processi di pianificazione.
A titolo di esempio, le questioni di controllo della pianificazione sugli investimenti edilizi immobiliari sono, generalmente, affidate agli enti locali, che si occupano di gestire questo settore mediante specifici codici in materia edilizia. I regolamenti in questoione determinano quelli che sono i possibili utilizzi degli immobili in questione.
Ambiente
La legge prevede che i danni causati in conseguenza dello svolgimento di attività pericolose sono soggetti a un regime di responsabilità analogo a quello applicato ai danni causati da o con oggetti pericolosi. Chiunque svolga un’attività pericolosa può essere ritenuto responsabile dei danni causati all’ambiente in conseguenza di tale attività.
Al riguardo, ogni persona lesa ha diritto a richiedere un risarcimento del danno al proprietario o custode di un bene che produce un danno ambientale. Allo stesso modo, il cedente di un bene che presenta un difetto e successivamente cagiona un danno ambientale può essere ritenuto responsabile anche dopo aver effettuato tale trasferimento. Ai danni ambientali si applica una prescrizione di cinque anni.
Il proprietario o il custode di un oggetto o di un’attività pericolosa che arreca danno all’ambiente può essere esonerato da responsabilita’ solo in caso di evento di forza maggiore o quando un terzo o la vittima ha contribuito al verificarsi del danno. La legge prevede la responsabilità solidale per i danni causati da una persona che fa parte di un gruppo o da un’attività svolta da un gruppo di persone.
Inoltre, in caso di danno ambientale causato da persone giuridiche, la responsabilità può essere estesa ai dirigenti, amministratori o altri funzionari che partecipano alla gestione della società.
Tassazione
In Argentina, varie sono le autorità governative che possono imporre tasse, le principali sono il governo federale e il governo provinciale. Pertanto, l’acquisizione di proprietà immobiliari può essere soggetta contemporaneamente a diverse tasse, applicate da diverse autorita’ di governo.
Per quanto riguarda la tassazione a livello federale, la vendita di beni immobili è soggetta all’imposta sul reddito o all’imposta sul trasferimento di beni immobili, come segue:
- vendite effettuate da persone giuridiche locali: soggette a imposta sul reddito ad aliquote progressive che vanno dal 25% al 35% (a seconda del reddito netto annuo della persona giuridica) sul reddito netto effettivo (prezzo di vendita lordo rispetto al costo di acquisizione meno le spese sostenute per ottenere tali plusvalenze);
- vendite effettuate da persone giuridiche estere: soggette all’imposta sul reddito con un’aliquota del 35% che il venditore potra’ scegliere di applicare su:
- il 50% del reddito netto presunto, raggiungendo così un tasso effettivo del 17,5% sul prezzo lordo di vendita; o
- il reddito netto effettivo (prezzo di vendita lordo rispetto al costo di acquisizione meno le spese sostenute in Argentina per ottenere tale plusvalenza);
- vendite effettuate da persone fisiche residenti in Argentina o all’estero, relative a proprietà immobiliari da loro acquisite prima del 1° gennaio 2018: soggette a imposta sul trasferimento di immobili con un’aliquota dell’1,5% sul prezzo lordo di vendita;
- vendite effettuate da persone fisiche residenti in Argentina, relative a proprietà immobiliari da loro acquisite a partire dal 1° gennaio 2018: soggette a imposta sul reddito ad un’aliquota del 15% sul reddito netto effettivo (prezzo di vendita lordo rispetto al costo di acquisto meno le spese sostenute per ottenere tale plusvalenza). La vendita di immobili ad uso residenziale è esente dall’imposta sul reddito; e
- vendite effettuate da persone fisiche residenti all’estero, relative a proprietà immobiliari da loro acquisite a partire dal 1° gennaio 2018: soggette a imposta sul reddito ad un’aliquota del 15% sul reddito netto effettivo (prezzo di vendita lordo rispetto al costo di acquisto meno le spese sostenute in Argentina per ottenere tale plusvalenza).
In linea di principio, la vendita di un immobile non è soggetta ad Imposta sul Valore Aggiunto. Tuttavia, se il venditore di un immobile costruito su un terreno di proprieta’ del venditore è considerato una ‘impresa edile’ ai sensi della definizione della Legge sull’IVA, tale principio non si applica e la vendita dell’immobile può essere soggetta ad IVA. L’aliquota generale è del 21%; tuttavia, alla vendita di immobili ad uso residenziale può essere applicata un’aliquota ridotta del 10,5%.
Per quanto riguarda la tassazione a livello provinciale:
- l’acquisto di un immobile può essere soggetto all’imposta di registro. Questa imposta è riscossa sull’esecuzione di accordi ed è stimata sul valore economico dell’accordo stesso. L’aliquota applicabile differisce da una giurisdizione all’altra e, generalmente, varia dal 2% al 5%;
- e’ prevista un’imposta locale da pagare sulla proprietà di un immobile; e
- l’imposta sul fatturato si applica sull’importo del reddito lordo risultante da attività commerciali, industriali, agricole, finanziarie o professionali e onerose svolte regolarmente all’interno delle rispettive giurisdizioni locali. Pertanto, se la vendita di immobili non si qualifica come “attività regolare”, tale imposta, in linea di principio, non trovera’ applicazione. Inoltre, generalmente, il trasferimento di immobilizzazioni non è imponibile.
Finanza e garanzie
Le forme più comuni di garanzie concesse su proprietà immobiliari in Argentina sono ipoteche o trusts.
Secondo la legge, un’ipoteca è un diritto reale di garanzia. L’ipoteca connessa all’immobile interessato rimane in possesso del proprietario dell’immobile. Qualora il proprietario non adempia agli obblighi del mutuo, il creditore avrà diritto a riscuotere il credito garantito. La durata massima di esistenza di un’ipoteca è di 35 anni e può essere rinnovata tutte le volte che è necessario.
Un trust sussiste ogni volta che una parte (il “concedente”) trasferisce o assume l’obbligo di trasferire la proprietà di determinati beni a un’altra persona (il “trustee”) che è obbligata a gestire tale proprietà a beneficio di un’altra persona (il “beneficiario”), e di trasferire tale proprietà entro un determinato periodo di tempo o al verificarsi di una determinata condizione al beneficiario o ad altro soggetto terzo. I trust sono accordi che creano un patrimonio separato in capo al trustee, da gestire secondo le regole previste nell’accordo di trust. Il trust ha una durata massima di 30 anni dopo l’esecuzione del contratto con cui viene costituito e può essere rinnovato. Come garanzia, un trust è più pratico di un’ipoteca perché i termini della sua esecuzione possono essere specificatamente previsti nell’accordo con cui viene costituito.
