L’entrata in vigore del Renters Rights Act 2025 (“RRA”) introduce ulteriori tutele per gli inquilini e nuovi obblighi per i locatori nel settore degli alloggi studenteschi.
Le modifiche all’RRA rafforzano la tutela degli inquilini in Inghilterra. Per gli affitti studenteschi sono previste disposizioni specifiche che tengono conto della ciclicità dell’anno accademico.
La nuova normativa introduce diverse tipologie contrattuali per gli studenti, ciascuna caratterizzata da specifici livelli di protezione. L’RRA elimina i contratti di locazione a termine garantiti (AST), finora il modello prevalente per gli affitti studenteschi, sostituendoli con contratti di locazione periodici garantiti (APT) privi di una scadenza predeterminata.
Gli alloggi universitari per studenti non rientravano già nel regime di locazione garantita (AST) previsto dall’Housing Act e continueranno a esserne esclusi anche con l’introduzione delle locazioni periodiche garantite (APT).
Le università sono tenute a monitorare attentamente le modifiche introdotte dall’RRA, in particolare in presenza di joint venture con fornitori di alloggi per studenti (PBSA) o nella gestione di portafogli misti che includono immobili non esenti.
Le università che operano tramite accordi di gestione o di nomina con fornitori PBSA devono valutare con attenzione l’impatto dell’RRA su tali accordi.
L’impatto della normativa varia in base alla tipologia di alloggio studentesco interessato.
Il governo prevede che gli alloggi costruiti appositamente per studenti (PBSA) siano in gran parte esentati dal nuovo regime delle locazioni periodiche garantite (APT), a condizione che il fornitore PBSA aderisca a uno dei codici di condotta approvati.
Le locazioni PBSA stipulate dopo l’entrata in vigore dell’RRA saranno considerate locazioni di common law, come gli alloggi universitari, garantendo agli studenti soltanto la tutela di base prevista in caso di risoluzione del contratto ai sensi del Protection from Eviction Act 1977. Questa previsione consente la stipula di contratti a tempo determinato in linea con l’anno accademico, evitando l’applicazione delle nuove regole sui contratti a rotazione e dei requisiti aggiuntivi per la protezione dei depositi, e mantenendo la possibilità di recuperare il possesso dell’immobile al di fuori dei limiti previsti dal nuovo regime APT.
Per poter usufruire di questa esenzione, un alloggio sarà qualificato come alloggio costruito appositamente per studenti (PBSA) se affittato o gestito da un ente conforme a un codice di condotta per la gestione degli alloggi studenteschi approvato dal governo.
Il governo intende trasformare le locazioni PBSA esistenti al 1° maggio 2026 in locazioni periodiche garantite (APT), ma sono attesi ulteriori dettagli normativi.
I proprietari di immobili costruiti appositamente per studenti (PBSA) potranno comunque recedere dai contratti di locazione periodica garantita (APT), facendo riferimento a una versione adattata del nuovo requisito di possesso 4A, previsto per le locazioni non PBSA. Questo requisito è stato introdotto appositamente per gli alloggi privati destinati agli studenti, per facilitare il recupero delle proprietà al termine dell’anno accademico.
Per i PBSA, il Piano 4A si applica anche agli immobili non HMO e non richiede che la disdetta avvenga tra il 1° giugno e il 30 settembre. I proprietari devono comunque inviare il preavviso agli inquilini almeno un mese prima dell’entrata in vigore dell’RRA.
Gli affitti per studenti non classificati come locazioni di alloggi costruiti appositamente per studenti (PBSA), ad esempio alloggi gestiti o concessi da enti non aderenti a un codice di condotta approvato dal governo, saranno trattati come locazioni periodiche garantite (APT), a prescindere dalla data di stipula, sia prima sia dopo l’entrata in vigore dell’RRA.
Tali affitti saranno a rotazione, privi di durata minima garantita, e consentiranno agli inquilini di recedere con un preavviso di due mesi, incrementando il rischio di periodi di sfitto. È inoltre previsto un aumento dei canoni delle stanze singole rispetto a quelli delle principali locazioni congiunte.
Il nuovo requisito di possesso 4A offrirà ai proprietari la possibilità di terminare le locazioni periodiche garantite (APT) degli studenti delle HMO (abitazioni ad occupazione multipla) tra il 1° giugno e il 30 settembre di ogni anno, con l’obiettivo di consentire il recupero dell’immobile per riaffittarlo per il nuovo anno accademico, a condizione che siano soddisfatte specifiche condizioni.
Tra queste condizioni:
- l’inquilino deve essere stato informato, al momento della stipula del contratto, che il proprietario avrebbe potuto avvalersi del requisito 4A;
- la locazione non deve essere stata stipulata oltre sei mesi prima dell’inizio del periodo di locazione.
Tale condizione potrebbe incidere sul ciclo annuale delle locazioni.
Attualmente, è prassi comune che gli studenti prenotino un alloggio prima di Natale per l’anno accademico successivo. Tuttavia, i proprietari potrebbero esitare a stipulare contratti con così largo anticipo qualora ciò comporti l’impossibilità di applicare il requisito 4A quando necessario.
Per i contratti di locazione già in essere, saranno previste norme transitorie che stabiliscono:
- l’avviso di recesso deve essere comunicato all’inquilino entro un mese dall’entrata in vigore della legge;
- non è obbligatorio che la locazione sia stata stipulata più di sei mesi prima dell’inizio del periodo di occupazione.
Il requisito 4A non può essere applicato ai contratti di locazione per studenti non HMO. Questo significa che monolocali o appartamenti con una o due camere destinati a studenti non PBSA (alloggi costruiti appositamente per studenti) rientreranno nel nuovo regime come qualsiasi altra locazione nel settore privato, senza alcuna possibilità di giustificare il recupero anticipato dell’immobile.
Nel periodo transitorio, tutti i contratti di locazione a termine garantiti (AST), compresi quelli per studenti stipulati prima dell’entrata in vigore dell’RRA, il 1° maggio 2026, saranno automaticamente trasformati in locazioni pienamente garantite ai sensi dell’Housing Act. Allo stesso modo, anche i contratti esistenti dei fornitori di servizi PBSA che aderiscono a un codice approvato saranno convertiti in locazioni garantite.
Il requisito 4A potrà essere applicato una sola volta ai contratti transitori, sia per HMO sia per PBSA aderenti al codice, a condizione che agli studenti sia fornito un preavviso di almeno un mese dall’entrata in vigore dell’RRA. I proprietari dovranno agire rapidamente e, successivamente, rispettare il preavviso di quattro mesi previsto dal requisito 4A.
Questa applicazione transitoria del requisito 4A non riguarda né gli alloggi per studenti non HMO né i fornitori PBS non aderenti a un codice approvato.
I locatori dovranno adeguare i contratti e le prassi di gestione alle nuove regole sulle locazioni periodiche. Sarà obbligatorio fornire una comunicazione scritta all’inizio della locazione o entro un mese dall’entrata in vigore dell’RRA, per informare l’inquilino dell’intenzione di avvalersi di specifici motivi per il recupero del possesso.
L’introduzione di limiti ai canoni di affitto e di interventi per l’efficienza energetica comporterà probabilmente costi elevati e potenziali effetti negativi sulla redditività. I proprietari dovranno inoltre affrontare periodi privi di entrate e costi aggiuntivi per le pulizie, le riparazioni e la gestione.
I proprietari potrebbero avere entrate variabili a causa dell’incertezza sulla durata dei contratti, poiché la maggior parte degli inquilini potrà recedere con un preavviso di due mesi.
In sintesi, le modifiche normative potrebbero ridurre la disponibilità di alloggi per studenti e diminuire l’attrattività delle strutture.
