- Sistema di proprietà dei terreni
- A Hong Kong, tutti i terreni (tranne la Cattedrale di St John) sono concessi in locazione dal governo.
- Il diritto di usare il terreno è concesso per un periodo limitato tramite un contratto di concessione (grant).
- Il governo non rilascia un vero contratto di locazione, ma una concessione equivale legalmente a un contratto di affitto.
- Le concessioni stabiliscono:
- affitto annuale da pagare al governo,
- durata della concessione,
- limiti sull’uso e sviluppo del terreno.
- Se il titolare viola queste condizioni, il governo può riprendere possesso del terreno.
- Durata e rinnovo delle concessioni
- La Legge fondamentale (Basic Law) protegge le concessioni rilasciate prima del 1° luglio 1997.
- Tutte le concessioni terminano entro o prima del 2047, ma:
- Dal 5 luglio 2024 è in vigore una nuova legge: Extension of Government Leases Ordinance.
- Le concessioni in scadenza saranno automaticamente estese di 50 anni,
- senza pagare un premio extra, ma con affitto annuo.
- Tutti i diritti e obblighi originari restano validi anche dopo l’estensione.
- Edifici a più piani (strata title)
- Per i condomini, la concessione riguarda l’intero terreno su cui sorge l’edificio.
- I singoli appartamenti non hanno una concessione separata, ogni proprietario possiede una quota indivisa del terreno e dell’edificio.
- I diritti su ogni appartamento sono regolati da un atto di mutua convenzione (deed of mutual covenant).
- La compravendita di un appartamento avviene tramite l’assegnazione di queste quote indivise, con diritto esclusivo di usare quell’unità.
- Sistema di registrazione
- Hong Kong usa un sistema di registrazione dei documenti, non della proprietà.
- I documenti registrati presso il Land Registry (Registro fondiario) servono a:
- dare priorità legale ai titoli registrati,
- informare il pubblico su chi vanta diritti sulla proprietà.
- Se due persone hanno interessi concorrenti:
- prevale chi ha registrato prima il titolo, se entro 1 mese dalla firma;
- altrimenti vale la data di registrazione, non quella di firma.
- Tuttavia, la registrazione non garantisce la proprietà. Serve solo per stabilire l’ordine di priorità.
- Futuro: registrazione dei titoli
- E’ stata approvata una legge (Land Titles Ordinance) per passare a un sistema di registrazione della proprietà.
- Questa legge non è ancora entrata in vigore.
- Nel 2022, il governo ha proposto di applicarla inizialmente solo ai nuovi terreni concessi dopo l’entrata in vigore.
- Legge applicabile
- I contratti possono scegliere quale legge regola il rapporto (clausola di legge applicabile).
- Tuttavia, per immobili a Hong Kong, le procedure legali e formali devono seguire le leggi di Hong Kong, anche se il contratto è soggetto a un’altra legge.
I professionisti di Ascheri Group possono fornire chiarimenti o approfondire situazioni specifiche. Per ricevere maggiori informazioni o richiedere un preventivo per una prima consulenza online, è possibile contattarci all’indirizzo info@ascherigroup.uk.
