Il Congresso brasiliano ha emanato, nel novembre 2023, una grande riforma del quadro giuridico sugli interessi di sicurezza. L’obiettivo principale di questa riforma è accelerare l’esecuzione e minimizzare il sottoutilizzo dei beni pignorati, favorendo così la circolazione del credito e riducendo i tassi di interesse.
Le principali modifiche introdotte dalla nuova legge sono:
- la possibilità di creare vendite fiduciarie successive su una stessa proprietà;
- semplificazione del processo di esecuzione, consentendo l’applicazione extragiudiziale delle ipoteche e rendendo più difficile per i debitori ritardare l’esecuzione;
- creazione di regimi separati di esecuzione delle vendite fiduciarie nei casi di interessi di acquisto e di transazioni di finanziamento regolare, con la liberazione reciproca dopo la seconda asta che non si applica più a quest’ultimo caso, salvo nel caso di finanziamenti per l’acquisizione di unità residenziali concesse come garanzia;
- perfezionamento tramite registrazione dei moduli, in linea con le migliori pratiche internazionali;
- possibilità di “ricaricare” una garanzia, aggiungendo ulteriori prestiti all’ambito della sicurezza di una garanzia precedentemente perfezionata.
Invece, per quanto riguarda i fondi di investimento, la CVM ha recentemente pubblicato un nuovo quadro normativo. Le nuove regole mirano ad allineare il regime brasiliano alle migliori pratiche internazionali e a risolvere alcuni problemi normativi messi in luce dagli operatori di mercato. La nuova normativa contiene regole specifiche per diversi tipi di fondi, inclusi i fondi di investimento immobiliare, e viene vista come uno strumento importante per modernizzare la regolamentazione brasiliana sugli investimenti immobiliari, favorendo così il settore.
Le nuove regole fiscali applicabili agli investimenti esteri nei fondi di private equity brasiliani (FIP) hanno esteso la portata di alcune esenzioni fiscali. Queste nuove regole rendono più semplice per gli stranieri godere di tassi di imposta zero su distribuzioni e guadagni in conto capitale derivanti dai portafogli FIP. Come menzionato sopra, il FIP è uno strumento importante per gli investimenti indiretti nel settore immobiliare brasiliano, specialmente per quanto riguarda gli investitori stranieri. Pertanto, si prevede che regole più favorevoli attrarranno più investimenti stranieri nel mercato brasiliano, incluso il settore immobiliare.
Come descritto sopra, attualmente ci sono alcune restrizioni sull’acquisizione di proprietà rurali da parte di stranieri in Brasile. Queste regole si applicano anche alle transazioni aziendali che implicano l’acquisizione indiretta di immobili rurali da parte di stranieri. Inoltre, il procedimento per un investitore straniero per ottenere l’autorizzazione da parte della autorita’ competenti è piuttosto complicato e dispendioso in termini di tempo.
Per questo motivo, è comune per gli stranieri che intendono investire in proprietà rurali in Brasile dover adottare strutture alternative, che possono coinvolgere la concessione di diritti diversi dal diritto di proprietà (come i diritti di superficie o usufrutto), la stipulazione di accordi di partenariato rurale (che, a differenza delle locazioni rurali, non sono coperti dalle restrizioni) o addirittura la costituzione di una joint venture con un partner brasiliano.
Questo quadro, tuttavia, potrebbe non essere così attraente per il capitale straniero, il che si traduce in una sottovalutazione del potenziale brasiliano nel settore agricolo. Per questo motivo, di tanto in tanto, vengono presentati al Congresso alcuni disegni di legge che intendono ammorbidire o modificare le restrizioni; tuttavia, nessuno di questi è stato finora approvato.
