Il Leasehold Reform (Ground Rent) Act 20221 e’ un altro atto legislativo fondamentale per proprietari e inquilini, che consente a questi ultimi di estendere i loro contratti di locazione o di acquistare le loro proprietà in modo più economico e semplice, oltre a conferire maggiori diritti agli inquilini di subentrare nella gestione dei loro edifici e a facilitare una maggiore chiarezza in relazione alle spese di servizio e amministrazione.
Anche gli investitori potrebbero tenere in considerazione le implicazioni della futura riduzione del Ground Rent, cioe’ la tassa per l’affitto del suolo su cui sorgono gli edifici venduti in leasehold, nonche’ le probabili ripercussioni sui flussi di reddito e l’eventualità che l’attuale consultazione sulla limitazione del ground rent si traduca in ulteriori modifiche al disegno di legge.
Il sistema inglese di proprietà immobiliare si basa su due tipologie di diritto di proprietà:
Freehold
– In pratica, la proprietà piena e assoluta del terreno e degli edifici che si ergono sopra ad essa e fanno parte del titolo di proprietà.
Leasehold
– Diritto di occupazione dell’immobile per un periodo di tempo definito, ma la proprietà finale rimane al proprietario (landlord), che mantiene il controllo della proprietà attraverso i termini del contratto di lease.
Gli abusi del sistema di leasehold hanno suscitato critiche tali da indurre il governo a incaricare la Law Commission di una revisione. Nel luglio 2020, la Law Commission ha pubblicato tre rapporti che raccomandano ampie modifiche al sistema attuale, tra cui:
- Leasehold enfranchisement: diritto di estendere il lease, o acquistare il freehold;
- Right to manage: ovvero il sostegno ai leaseholders affinché assumano il controllo della gestione dei loro edifici.
- Commonhold – Una forma di proprietà che consente di possedere appartamenti su base freehold.
Il rapporto ha messo in luce molti problemi del sistema attuale.
Sebbene un leaseholder qualificato abbia il diritto legale di estendere il proprio contratto di locazione o acquisire la proprietà libera, tali diritti sono costosi e difficili da gestire. I criteri di qualificazione impediscono ad alcuni leaseholders di trarre vantaggio dalla legislazione.
Altre iniquità derivanti dal rapporto tra proprietario e inquilino sono:
- La percentuale sproporzionatamente bassa di superficie non residenziale richiesta per l’applicazione dei diritti di affrancamento collettivo negli edifici a uso misto, che limita la capacità di molti locatari di esercitare tale diritto.
- Mancanza di trasparenza in relazione alle service charges (paragonabili alle spese condiminiali italiane)
- Costi amministrativi irragionevoli
- Spese sproporzionate e ingiustificate per le commissioni assicurative
- Mancanza di possibilità di contestare gli oneri e la qualità del servizio erogato
- Pagamento del Ground Rent (quando non viene offerto alcun servizio in cambio) per i contratti di lease precedenti al 30 giugno 2022.
L’attuale disegno di legge affronta le principali critiche dell’attuale sistema e, se approvato nella forma attuale, garantira’ che:
- diventi più conveniente e più facile per i leaseholders estendere la durata del contratto di lease o acquistare la proprietà freehold, compresa una nuova formula di valutazione che elimina il tanto criticato “valore matrimoniale” e limita il ground rent nel calcolo allo 0,1% del valore della proprietà libera.
- Venga aumentato il termine standard di estensione del contratto di lease a 990 anni (da 90 per gli appartamenti, e 50 per le case). Previo pagamento di un premio, qualsiasi estensione godrà di un canone di locazione peppercorn (nominale).
- Venga eliminato il requisito dei due anni di proprietà prima di poter esercitare i diritti di affrancamento.
- I leaseholders di edifici con una superficie non residenziale fino al 50% possano acquisire la proprietà freehold o esercitare il diritto di gestire l’edificio.
- Venga modificata la legislazione esistente per consentire agli inquilini che partecipano a una richiesta di affrancamento collettivo di richiedere al proprietario del terreno di prendere in leasing determinate unità dell’edificio, consentendo agli inquilini di ridurre il prezzo da pagare per l’acquisizione della proprietà.
I proprietari freeholders dovranno anche essere più trasparenti sulle spese di servizio (service charges), assicurando che gli inquilini ricevano regolarmente informazioni chiave che consentano loro di valutare e contestare spese irragionevoli.
