Nonostante l’impatto del COVID-19 sul settore dell’hospitality, l’acquisto e la vendita di hotel, resort e altre strutture ricettive sono proseguiti a ritmo sostenuto durante la pandemia. Tuttavia, la pandemia ha complicato alcuni aspetti del mercato degli acquisti. La chiusura prolungata di tali strutture ha creato interrogativi sulla forza lavoro e sul mantenimento di hotel e resort, compresi problemi di manutenzione differita delle strutture.
A causa di questa crescente incertezza, i potenziali acquirenti di strutture ricettive si trovano ad affrontare rischi maggiori in fase di acquisizione di hotel e resort rispetto allo scenario pre-pandemia. Gli acquirenti hanno cercato di mitigare tali rischi utilizzando accordi di escrow nel corso delle transazioni di acquisto e vendita. In genere, ciò comporta la trattenuta di una parte del prezzo di acquisto da parte del venditore alla conclusione dell’accordo e il deposito dei fondi in un conto deposito presso un agente terzo. I fondi rimangono presso l’agente di deposito a garanzia della transazione per un determinato periodo di tempo e vengono utilizzati per coprire le passività associate alla proprietà. Eventuali fondi depositati rimanenti dopo la scadenza del periodo di garanzia vengono rilasciati al venditore.
Negli ultimi anni, i contratti di escrow sono stati utilizzati nei seguenti tipi di accordi che coinvolgono proprietà ricettive:
- Proprietà che necessitano di riparazioni a causa della manutenzione differita legata alla pandemia o di nuove normative governative;
- Situazioni in cui l’acquirente assume obblighi relativi a dipendenti precedentemente in furlough;
- Situazioni in cui la struttura ricettiva viene adibita a un uso diverso, nel caso in cui le potenziali passività derivanti dalla transizione non sono chiare alle parti.
Il vantaggio principale di tali accordi è che possono facilitare la conclusione del contratto di vendita laddove le parti non siano sicure dei rischi effettivi associati alla proprietà. Per un acquirente, un accordo di escrow consente di attuare i propri piani in relazione alla proprieta’ oggetto di acquisto tramite la disponibilita’ di un fondo dedicato, istituito per coprire potenziali spese o passività. Per un venditore, un accordo di escrow consente di trasferire la proprietà con una parte del prezzo di acquisto accantonata per rivendicazioni future. In entrambi i casi, la stipulazione di contratti di escrow ha aiutato le parti a concludere accordi relativi a proprietà ricettive in un momento ancora incerto per il settore.
