I veicoli societari non regolamentati più utilizzati per investimenti immobiliari in Belgio sono la società per azioni (SA o NV), la società a responsabilità limitata (SRL o BV) e la società in accomandita (SComm o CommV). La società in accomandita semplice è il veicolo più flessibile dal punto di vista del diritto societario e non è soggetta a regole di protezione del capitale. Facilita, inoltre, la costituzione di garanzie nell’ambito di acquisizioni finanziate da prestiti bancari.
I veicoli regolamentati sono il fondo di investimento immobiliare specializzato belga (SREIF) (FIIS o GVBF), che è un fondo istituzionale, e il trust di investimento immobiliare belga (REIT) (BE-REIT) (SIR o GVV), che è un veicolo quotato.
Per un investitore istituzionale, la scelta tra veicolo non regolamentato o BE-REIT dipende dal proprio status e dalle caratteristiche dell’operazione che intende realizzare.
In generale, gli share deals non sono soggetti a imposta di trasferimento, imposta di bollo o IVA.
Gli asset deals sono soggetti a imposta di trasferimento o IVA. Quando l’immobile si qualifica come edificio di nuova costruzione ai fini IVA, il trasferimento di un diritto di proprietà può (quando il proprietario non è un impresario edile professionista e opta per un’operazione imponibile ai fini IVA) o deve (quando il proprietario è un impresario edile professionista) essere soggetto ad IVA, con aliquota del 21%. Un immobile è considerato di nuova costruzione, ai fini dell’IVA, fino al 31 dicembre del secondo anno successivo al primo utilizzo o occupazione. Una ristrutturazione si qualifica come edificio di nuova costruzione quando:
- – viene eseguita una drastica modifica di elementi essenziali, quali la natura, la struttura o la destinazione dell’immobile, qualunque siano i costi dei lavori; o
- – si eseguono modifiche per le quali il costo dei lavori (IVA esclusa) è pari ad almeno il 60 per cento del valore di mercato dell’immobile (terreno escluso) al termine dei lavori.
Quando l’IVA non si applica, l’acquisto di un bene o la concessione dell’usufrutto è soggetto all’imposta di trasferimento del 12% (nelle Fiandre) o del 12,5% (a Bruxelles e in Vallonia), calcolata sull’importo piu’ alto tra il prezzo pattuito e il valore di mercato. I diritti di locazione a lungo termine e i diritti di costruzione sono soggetti all’imposta di trasferimento del 2%, calcolata sul totale dei canoni corrisposti al proprietario per l’intera durata del diritto, maggiorati degli oneri contrattualmente a carico del beneficiario.
I veicoli non regolamentati, così come gli stabilimenti belgi di proprieta’ di investitori stranieri in caso di acquisizione diretta di beni immobili, sono soggetti all’imposta sul reddito delle società (CIT). I ricavi netti, dopo gli ammortamenti e le spese deducibili, sono soggetti ad un’aliquota del 25%. Nel caso di acquisizione diretta da parte di un investitore straniero, non si applica la Profit Branch Tax. Le plusvalenze realizzate al momento della cessione sono soggette all’imposta sul reddito delle societa’ (25%), e ad un regime di rollover in caso di reinvestimento del prezzo in attività qualificate.
