Regno Unito: risoluzione anticipata del contratto di locazione

A causa dell’emergenza legata alla diffusione del coronavirus, ci si potrebbe chiedere se i locatori di immobili possano pretendere il rispetto del contratto di locazione da parte dei conduttori anche nel caso in cui questi ultimi intendano esercitare il diritto di risolvere anticipatamente il contratto di locazione.

Vista la situazione attuale dovuta all’emergenza sanitaria in corso, potrebbe infatti risultare difficile per il conduttore di un immobile risolvere anticipatamente il contratto di locazione per tutta una serie di motivi. Ad esempio, questi potrebbe non avere accesso all’immobile al fine di portar via i suoi beni ed eseguire i lavori necessari a rispristinare l’immobile nelle condizioni precedenti.

Alcune clausole di risoluzione anticipata permettono al conduttore di recedere dal contratto di locazione pagando tutti i canoni dovuti fino al momento in cui viene da questi esercitato il diritto di risoluzione anticipata del contratto di locazione.

Le clausole che consentono una risoluzione anticipata del contratto devono essere interpretate dettagliatamente.

Alcune clausole, infatti, stabiliscono espressamente che, per poter recedere dal contratto, il conduttore debba necessariamente riconsegnare l’immobile (in inglese, “give up occupation“) e risolvere eventuali contratti di sublocazione. In questi casi, si potrebbe pensare che la clausola in questione faccia riferimento unicamente all’obbligo del conduttore e di eventuali altre persone di uscire dall’immobile. E’ necessario, tuttavia, valutare attentamente il contenuto della clausola anche alla luce della situazione concreta: in molti casi, infatti, per riconsegna dell’immobile si dovra’ intendere che lo stesso debba essere liberato anche da eventuali macchinari o beni ivi collocati.

Ancora, vi sono alcune clausole che invece prevedono espressamente il dovere del conduttore di liberare completamente l’immobile da persone o cose (in inglese, “vacant possession“) affinche’ il diritto di recesso possa essere validamente esercitato.

Come precisato dalla giurisprudenza, il diritto del conduttore a risolvere il contratto deve essere interpretato in modo restrittivo a favore del locatore, al punto che, se la clausola richiede un preavviso su carta blu ed esso invece è dato su carta rosa, il recesso non potra’ considerarsi validamente esercitato.

C’è un ampio dibattito intorno ai concetti di forza maggiore e frustrazione dei contratti applicabili in piena emergenza coronavirus.

In Inghilterra e nel Galles, i contratti di locazione difficilmente contengono una clausola di forza maggiore, e altrettanto raro è il richiamo alla dottrina della frustrazione.

Affinché quest’ultima possa essere invocata per la risoluzione del contratto, l’evento deve essere totalmente imprevedibile e le conseguenze che ne derivano devono aver modificato a tal punto la situazione di fatto da rendere impossibile l’esecuzione del contratto medesimo. È molto difficile che gli inquilini possano far valere la dottrina della frustrazione per la risoluzione anticipata del contratto.

In piena emergenza coronavirus, locatori e conduttori stanno prendendo accordi sulle modalita’ di pagamento dei canoni da corrispondere, sull’eventuale possibilità di ridurre temporaneamente il canone dovuto o posticipare le date di pagamento.