In seguito ad una serie di discussioni, l’8 Maggio 2019, il Ministro federale delle finanze tedesche ha emesso la bozza che prevede nuove regole in materia di imposta sui trasferimenti immobiliari (RETT) (“real estate transfer tax”) sulle operazioni su azioni in società proprietarie di immobili. Tale bozza costituisce lo step successivo dell’accordo dei Ministri delle finanze dello Stato tedesco (Finanzministerkonferenz) del 21 giugno 2018, per evitare presunte elusioni fiscali che in passato avevano interessato le transazioni immobiliari. Il progetto di Legge fa parte dell’atto annuale sui cambiamenti fiscali (Jahresteuergesetz) ed in linea di principio si applica alle transazioni azionarie a partire dal 1 ° gennaio 2020. Comprende, inoltre, nuove regole riguardanti le modifiche rilevanti relative al possesso azionario di RETT in strutture esistenti.
Vediamo, in sintesi, i principi cardine dell’atto:
Attualmente, i passaggi di proprietà in proprietà immobiliari ed in società sono trattati in modo diverso a fini RETT. Se, in una partnership, la proprietà di almeno il 95% dell’interesse della partnership cambia direttamente o indirettamente entro un periodo di cinque anni (il “cooling period”), verrà attivato il RETT (il cosiddetto “cambio di regola di proprietà “). Considerando che, per le entità aziendali, una vendita dell’intero capitale azionario in una società non innesca RETT, a condizione che ogni nuovo azionista detenga meno del 95% delle azioni della società. L’attuale tasso RETT è compreso tra 3,5% e 6,5% a seconda della posizione della proprietà sottostante. Il progetto di legge propone, ora, che l’applicazione della regola del cambio di proprietà sia estesa alle entità societarie, trascorso il cooling period (indica il periodo successivo all’acquisto di una casa o ad un investimento, durante il quale venditore e acquirente possono recedere dal contratto) si applicherà anche ai trasferimenti di azioni in tali società. Pertanto, se le azioni del 95% (o la rispettiva soglia inferiore futura – cfr. Sotto) o più (ad esempio una GmbH tedesca o una S.a.r.l. lussemburghese) sono trasferite ai nuovi azionisti entro il cooling period, RETT verrà attivato, indipendentemente dal fatto che tali azioni vengano trasferite a uno o più nuovi azionisti. L’intenzione alla base della legge tedesca RETT è quella di tassare l’acquisizione di beni immobili – indipendentemente dal fatto che l’immobile sia acquisito direttamente (vale a dire, tramite un accordo di attività) o indirettamente (cioè tramite un accordo azionario). A tal fine, il legislatore tedesco ha precedentemente introdotto la “soglia di perequazione”, cioè una soglia di proprietà azionaria in una società di partecipazione immobiliare, il cui trasferimento è trattato come se l’investitore a fini RETT avesse acquisito il sottostante immobiliare. Questa soglia è attualmente del 95%. Pertanto, se un investitore acquisisce il 95% o più delle azioni in una società di partecipazione immobiliare, RETT viene attivata sull’intero valore fiscale dell’immobile. Il progetto di Legge propone di ridurre la soglia di equalizzazione dal 95% al 90%. Pertanto, in futuro RETT verrà attivato se almeno il 90% degli interessi di società in una società in partecipazione collettiva o azioni di una rispettiva entità aziendale sono trasferiti entro il cooling period.
L’attuale cooling period, che ha una validità quinquennale, sarà esteso diventando di 10 anni e si applicherà sia per le operazioni di condivisione di partecipazioni immobiliari che per le rispettive società. Pertanto, per ottenere in futuro operazioni con azioni RETT efficienti, il venditore di un ente immobiliare dovrebbe mantenere una quota di almeno l’11% (anziché il 6%) per 10 anni (invece di cinque anni). Questo vincolo renderà le future offerte di condivisione legate alle proprietà più complesse e costose per gli investitori.
In generale, le nuove regole RETT troveranno applicazione per tutte le transazioni di azioni che si chiudono (vale a dire, la proprietà legale delle azioni è trasferita all’acquirente) dopo il 31 dicembre 2019.Tuttavia, il progetto di atto comprende un periodo di transizione per le transazioni attualmente in corso. Se la SPA (incondizionata) è stata firmata prima che la bozza di atto venga introdotta ufficialmente nel processo legislativo (cioè presentandola al parlamento tedesco) e la transazione si conclude entro un anno da tale data, le nuove regole RETT sulle transazioni di azioni non si applicano a quella transazione.
Queste nuove disposizioni incideranno sulle transazioni di azioni correnti e sui cambiamenti di proprietà nella struttura esistente come segue:
- gli attuali cooling periods per il trasferimento di interessi in società di partecipazione immobiliare (durata quinquennale) che non sono scaduti entro il 1 ° gennaio 2020 saranno estesi al nuovo periodo di 10 anni. Ad esempio, se un investitore ha acquisito il 94% degli interessi in una partnership nel febbraio 2017, il cooling period per l’acquisizione del restante 6% sarà prorogato fino al febbraio 2027;
- se il cooling period corrente è scaduto prima del 1° gennaio 2020, il periodo corrente non verrà esteso. Ad esempio, se un investitore ha acquisito il 94% degli interessi in una società holding di proprietà nel dicembre 2014, l’attuale cooling period quinquennale scadrà a dicembre 2019 e non verrà esteso.
Le transazioni in corso, così come i cambiamenti futuri, dovranno essere analizzate attentamente in base alle potenziali regole RETT applicabili, prima che le transazioni vengano eseguite. In base al sistema vigente i contribuenti RETT sono tenuti a notificare le transazioni rilevanti RETT (ad esempio, la firma di una rispettiva SPA) alle autorità fiscali tedesche entro i periodi di tempo pertinenti (due settimane o un mese). Poiché la regola del cambio di proprietà, ai sensi della nuova legge, sarà estesa per condividere le transazioni in immobili che detengono entità societarie, l’entità target sarà il rispettivo contribuente se la transazione azionaria ha attivato RETT e dovrà notificare alle autorità fiscali tedesche. La mancata notifica può essere considerata un reato di conformità fiscale; inoltre, eventuali riduzioni RETT potenziali per lo srotolamento di transazioni, i nuovi trasferimenti di azioni o le variazioni del prezzo di acquisto possono essere negate se la notifica non è stata effettuata correttamente. Fino al 5 giugno 2019 il Ministero federale delle finanze raccoglierà i commenti delle associazioni di settore. Il progetto di legge (modificato) deve, poi, essere approvato dal Governo tedesco, che introdurrà il progetto nel processo legislativo ufficiale presentandolo al parlamento tedesco. Sebbene il progetto di Legge si basi principalmente sui termini chiave concordati dai Ministri delle finanze statali tedeschi, potrebbe comunque essere soggetto a modifiche durante il processo legislativo.
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